Обоснование расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов
При разработке методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов изучена действующая нормативная правовая база в России и за рубежом, проведен анализ торговой инфраструктуры субъектов Российской Федерации, влияние на потребность населения в торговой площади экономических, демографических и социальных факторов.
Зарубежный опыт планирования развития розничной торговли основывается на определенных нормативах. Во Франции проектирование новых жилых домов предусматривает строительство 2 кв. м магазинной площади на одну квартиру. В Великобритании нормы определяют необходимое количество магазинов на 1000 жителей и количество населения на один магазин. В США нормативами определяется количество торговых предприятий на 1000 жителей или же необходимая протяженность фасада улиц, отводимая под магазины, исчисляемая в погонных метрах на условное население.
В Венгрии за расчетный показатель принимается оборот на один кв. м торговой площади, который экстраполируется на период 3-5 лет. В Чехии расчет основывается на определении объема розничного оборота путем долгосрочного прогнозирования потребности в торговых площадях, численности торговых работников. В Польше при планировании торговой сети применяется показатель производительности, выражающейся в сумме оборота, реализуемого с 1 кв. м торговой площади. В Румынии применяется аналогичная методика планирования потребности в торговых площадях. Дополнительно для проверки потребности делают контрольный расчет – определяют норматив торговой площади на 1000 жителей на перспективу по данному городу путем деления всей торговой площади на численность населения города в перспективе.
В Республике Украина нормативы выражены минимальным размером торговой площади, которая приходится на 1000 человек населения. Он составляет 423 кв. м для всех типов предприятий розничной торговли, в том числе — 169 кв. м по товарам повседневного спроса и 254 кв. м — по непродовольственным товарам. В Белоруссии утверждены нормативы обеспеченности населения торговой площадью в размере 260 кв. м на 1000 жителей в районных центрах, в сельских районах — 220 кв. м.
Действовавший прежде в СССР общесоюзный норматив обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей составлял 230 кв. м (90 кв. м по продовольственным и 140 кв. м по непродовольственным товарам). Однако указанный показатель значительно ниже среднеевропейского и североамериканского уровня (650 кв. м) и уровня США (1200 кв. м).
Один из последних принятых в СССР документов — Строительные нормы и правила (СНиП) 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 года № 78. В нем предусмотрены нормы торговой площади магазинов в городских поселениях — 280 кв. м на 1000 человек (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 180 кв. м), в сельских поселениях — 300 кв. м (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 200 кв. м)
Разработанные в период централизованного управления экономикой нормативы СССР не могут отвечать изменившимся социально-экономическим условиям жизни населения современной России. Нормативы СССР устанавливались исходя из экономических возможностей страны на конкретном этапе, а не из реальной потребности в обеспечении населения розничной торговой сетью.
В целях разработки методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов Российским государственным торгово-экономическим университетом было проведено исследование в городах: Кемерово, Иваново, Оренбург, Челябинск, Самара, Южный Сахалинск. Данные населенные пункты были выбраны с целью анализа нормативов предельно допустимого времени, которое покупатели согласны потратить на совершение покупки различных категорий товаров, выявления региональной специфики и степени удовлетворенности жителей этих городов обеспечением торговой площадью.
Общий размер выборки составил четыре тысячи человек, в анкетном опросе участвовали граждане с разным уровнем достатка в возрастном диапазоне от 18 до 70 лет.
Анкета социологического опроса позволила выявить материальное положение респондентов; среднюю частоту покупок; приемлемое количество времени, которое респондент согласен потратить на приобретение товаров; выявление уровня притязаний в процессе совершения покупки; покупательскую активность населения в процессе приобретения товаров длительного пользования, а также предпочтительность мест их продажи.
В рамках исследования была определена средняя частота покупок предложенных категорий продуктов питания. При покупке продовольственных товаров для населения важна пешеходная доступность магазина — свыше 12% респондентов предпочитают покупать, не затрачивая длительного времени на поиски, выбор и очереди в магазине. Например, на выбор хлеба и хлебобулочных изделий респонденты готовы тратить до 5 минут, а на выбор мяса и мясопродуктов – 15 минут и дольше.
После исследования экономических, социально-демографических, организационно-административных и другие факторов, была произведена количественная и качественная оценка потребностей населения в торговой площади и выведена эмпирическая формула расчета норматива обеспеченности населения площадью торговых объектов, которая зависит от среднего количества посещений мест продажи определенной товарной группы в сутки, нормы площади торгового зала, необходимой для обслуживания одного покупателя, а также максимального допустимого времени, которое покупатель согласен потратить на приобретение определенного товара:
—
норматив обеспеченности площадью торговых объектов (кв. м на 1000 человек);
—
среднее число посещений мест продажи i-товарной группы в день (разы);
—
норма площади торгового зала необходимая для обслуживания одного покупателя (для комфортного обслуживания покупателей учитывается площадь, необходимая для свободного движения тележки по торговому залу и установки торгового оборудования – 16 кв. м);
—
максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i-группы (час);
количество рассматриваемых товарных групп (i=1,2,….N).
В ходе вычисления базовых показателей был проведен анализ 23 групп товаров. Расчеты общего норматива Ro и составных нормативов Roпрод и Roнепрод приведены в Таблице 1.
Таблица 1. Расчет общего норматива обеспеченности площадью торговых объектов для Российской Федерации и его составных значений для продовольственных и непродовольственных товаров
Наименование товарных групп
Максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i-группы (ч)
Среднее число посещений мест продажи i-товарной группы в день (разы)
Норматив потребности в торговой площади для i-товарной группы (кв. м на 1000 человек)
Анализ обеспеченности качественными торговыми площадями в 13 городах-миллионниках России
Согласно исследованию, насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках оценивается в среднем в 468 кв. м/1 000 жителей. За последние два года показатель увеличился на 5,6%, максимальный прирост отмечен в трех городах – Перми (+38,5%), Волгограде (+17,1%) и Казани (+11,5%). Пятый год подряд лидером рейтинга по обеспеченности населения торговыми площадями остается Самара – 747 кв. м/1 000 чел.
Насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках по итогам I квартала 2021 года оценивается в среднем в 468 кв. м/1 000 жителей. За последние два года показатель увеличился на 5,6%, максимальный прирост отмечен в трех городах – Перми (+38,5%), Волгограде (+17,1%) и Казани (+11,5%). Такую динамику обеспечили открытия крупных объектов: регионального ТЦ «Планета» (GLA: 83 тыс. кв. м) в Пермском крае, ТРК «Арбуз-Молл» (GLA: 47 тыс. кв. м) на юге Волгограда и крупного ТЦ KazanMall в Республике Татарстан (GLA: 54 тыс. кв. м).
Пятый год подряд лидером рейтинга по обеспеченности населения торговыми площадями остается Самара. При этом последнее открытие крупного объекта в городе – ТЦ «Эль Рио» (GLA: 53 тыс. кв. м) – состоялось в IV квартале 2019 года, что в совокупности с отрицательной динамикой численности населения обеспечило увеличение показателя с 688 кв. м/1 000 чел. в начале 2019 года до 747 кв. м/1 000 чел. по итогам I квартала 2021 года.
Пятерка лидеров среди городов-миллионников в России по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями не изменилась. Помимо Самары в топ-5 по-прежнему входят Екатеринбург (676 кв. м/1 000 чел.), Нижний Новгород (553 кв. м/1 000 чел.), Ростов-на-Дону (504 кв. м/1 000 чел.) и Воронеж (478 кв. м/1 000 чел.). Екатеринбург остается ведущим городом-миллионником после Москвы и Санкт-Петербурга по объему профессиональных торговых площадей с GLA в 1 011 тыс. кв. м.
Рынок торговой недвижимости Самары находится на высоком уровне развития: здесь функционирует 17 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 855 тыс. кв. м. В 2020 году в Самаре началось строительство нового ТРК «Алабинский» (GLA: 54 тыс. кв. м), открытие которого должно состояться в 2022 году. В связи с этим обеспеченность торговыми площадями в городе может вырасти до 791 кв. м/1 000 чел. В среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения количества реконцепций функционирующих торговых центров, поскольку основной объем (более 50%) качественного предложения в городе сформирован объектами старше десяти лет.
Екатеринбург – четвертый по численности населения город России и второй по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов-миллионников (676 кв. м/1 000 чел.). В городе функционирует 32 профессиональных торговых центра совокупной арендопригодной площадью 1 011 тыс. кв. м. В Екатеринбурге много районных объектов с GLA не более 10 тыс. кв. м, при этом около 80% составляют небольшие торговые галереи. Последние четыре года рынок торговой недвижимости города отличался низкой девелоперской активностью: в период с 2017 по 2020 год был открыт всего один объект – первый региональный аутлет-центр Brands Stories (GLA: 10 344 кв. м). Вместе с тем, во втором квартале 2021 года состоялось открытие самого большого после ТРЦ «Гринвич» (GLA: 220,8 тыс. кв. м) торгового центра Екатеринбурга – Veer Mall (GLA: 76 тыс. кв. м). В перспективе трех лет в городе должен появиться еще один крупный объект в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) – ТЦ «Золотой» (GLA: 120 тыс. кв. м). Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в случае его ввода в эксплуатацию достигнет 745 кв. м/1 000 чел.
Нижний Новгород остается одним из самых насыщенных современными торговыми центрами городов в России: показатель обеспеченности составляет 553 кв. м/1 000 чел., объем торговых площадей в городе достиг 688 тыс. кв. м. Предложение профессиональных площадей представлено не только объектами суперрегионального масштаба, но и качественными торговыми центрами районного формата. Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода находится на стадии стагнации на протяжении последних пяти лет: с 2016 года был открыт всего один объект – ТЦ «Автозаводец» (GLA: 10,3 тыс. кв. м). В 2021 году анонсировано открытие МФК «Океанис», в составе которого запланирован аквапарк площадью 31,9 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в случае ввода в эксплуатацию анонсированного объекта достигнет 578 кв. м/1 000 чел.
Совокупный объем предложения рынка современной торговой недвижимости Ростова-на-Дону формируют 16 объектов с суммарной арендопригодной площадью 573,1 тыс. кв. м. В структуре рынка преобладают ТЦ районного формата. Показатель обеспеченности в городе составляет 504 кв. м/1 000 чел., значение остается стабильным. На сегодняшний день в городе ведется строительство крупного объекта на проспекте Стачки арендопригодной площадью 63,8 тыс. кв. м и ожидается открытие микрорайонного торгового центра на проспекте Шолохова (GLA: 5,8 тыс. кв. м). Прогнозируемый рост показателя обеспеченности составит 11,2% до 560 кв. м/1 000 чел. к 2022 году. Стоит отметить, что в 2022 году в Ростове-на-Дону планируют начать строительство уникального для города объекта – креативного кластера, в составе которого предусмотрены крупный гастромаркет и фудхолл.
В Воронеже функционируют 15 концептуальных торговых центров суммарной GLA 502,4 тыс. кв. м, которые преимущественно сконцентрированы в правобережной части города. Обеспеченность торговыми площадями за последние два года остается практически без изменений и составляет 478 кв. м/1 000 чел. На сегодняшний день в городе ведется строительство небольшого микрорайонного торгового центра (GLA: 4,3 тыс. кв. м) на Ростовской улице в Левобережном районе города. С учетом динамики численности населения и анонсированного объема ввода новых торговых площадей показатель обеспеченности может сократиться до 469 кв. м/1 000 чел. к 2022 году.
Уфа находится на шестом месте по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости. Арендопригодная площадь профессиональных ТЦ города составляет 519,8 тыс. кв. м, а насыщенность рынка качественными торговыми площадями несколько ниже среднего показателя среди городов-миллионников – 462 кв. м/1 000 чел. Торговую недвижимость Уфы отличает наличие значительного количества объектов рыночного формата, которые продолжают успешно функционировать наряду с качественными ТЦ. Планы по выходу новых проектов в городе пока не были анонсированы.
Омск поднялся на седьмое место, опередив Воронеж по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости. В городе функционируют 15 объектов совокупной арендопригодной площадью 505,7 тыс. кв. м, из которых к профессиональным можно отнести только три: ТРЦ «Мега», открытый в 2009 году (GLA: 130 тыс. кв. м), две очереди ТЦ «Континент» (общая GLA: 151 тыс. кв. м), а также ТЦ «Триумф», открытый в 2007 году (GLA: 31 тыс. кв. м). Для Омска характерно количественное преобладание объектов районного формата. В перспективе трех-пяти лет анонсировано открытие крупного торгового центра «Олимп» (GLA: 70 тыс. кв. м.), ввод в эксплуатацию которого поспособствует росту показателя обеспеченности c 444 кв. м/1 000 чел. до 504 кв. м/1 000 чел.
Объем предложения качественных торговых площадей в Челябинске составляет 494,2 тыс. кв. м, а насыщенность рынка ниже среднего показателя среди городов-миллионников – 416 кв. м/1 000 чел. Немаловажной чертой, характеризующей торговый сегмент Челябинска, является сохраняющийся ярко выраженный дисбаланс профессиональных центров и объектов, которые не относятся к таковым – менее половины ТЦ города являются концептуальными. На сегодняшний день анонсировано строительство трех новых торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 176,3 тыс. кв. м, сроки строительства не озвучены. В связи с этим можно ожидать, что в краткосрочной перспективе обеспеченность торговыми площадями в городе не претерпит существенных изменений.
В Казани функционирует 15 профессиональных и полупрофессиональных торговых центров общей арендопригодной площадью 489,3 тыс. кв. м. По объему предложения качественных торговых площадей Казань занимает десятое место в рейтинге городов-миллионников, опережая Красноярск, Волгоград и Пермь. Стоит отметить, что в период с 2016 по 2019 гг. наблюдалось снижение девелоперской активности в сегменте. Однако в уже в IV квартале 2020 года состоялось открытие крупного ТЦ KazanMall (GLA: 52 тыс. кв. м), что способствовало росту показателя обеспеченности качественными торговыми площадями на 11,5% – с 349 кв. м/1 000 чел. до 389 кв. м/1 000 чел. Тем не менее значение остается ниже среднего показателя среди городов-миллионников. На сегодняшний день в Казани анонсирован проект крупного ТЦ «ТАТА» (GLA: 117 тыс. кв. м), точные сроки реализации которого не обозначены.
В Красноярске функционирует 17 качественных торговых объектов с общей арендопригодной площадью 412,8 тыс. кв. м. Бум развития рынка пришелся на 2007-2008 гг., когда было открыто два крупных торговых центра: крупнейший на данный момент качественный объект в городе – ТЦ «Планета» (GLA: 76,5 тыс. кв. м), а также ТЦ «Июнь» (GLA: 50 тыс. кв. м). С 2019 года не состоялось ни одного открытия новых концептуальных торговых центров, в связи с этим обеспеченность рынка качественными площадями остается практически неизменной и составляет 378 кв. м/1 000 чел. Планы по выходу новых проектов в городе пока не были анонсированы.
Совокупный объем качественной торговой недвижимости в Новосибирске составляет 587,7 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Город находится на 11 месте по обеспеченности торговой недвижимостью – 363 кв. м/1 000 чел., опережая только Волгоград (342 кв. м/1 000 чел.) и Пермь (327 кв. м/1 000 чел.). В Новосибирске отмечается определенный дисбаланс показателя по районам, кроме того, практически две трети объектов старше десяти лет и не отвечают современным требованиям рынка. В перспективе двух лет планируется открытие двух новых торговых объектов – ТЦ «Европейский» арендопригодной площадью порядка 45 тыс. кв. м и МФК «Снежная миля» с торговой составляющей около 11 тыс. кв. м GLA, строительство которого ведется с 2015 года. Уровень обеспеченности качественными торговыми площадями в случае ввода в эксплуатацию анонсированных объектов достигнет 395 кв. м/1 000 чел.
Волгоград занимает 12 место в рейтинге городов-миллионников по уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями – 342 кв. м/1 000 чел. Предложение на рынке представлено торговыми объектами различного качества, суммарная арендопригодная площадь которых составляет 343,5 тыс. кв. м. За последние четыре года в городе состоялось открытие всего двух новых объектов – ТЦ «Юбилейный» в 2018 году (GLA: 12 тыс. кв. м) и ТРК на юге города «Арбуз-Молл» в 2019 году (GLA: 47 тыс. кв. м). В перспективе двух лет должен появиться еще один концептуальный объект – ТЦ «Медведица» (GLA: 22 тыс. кв. м).
В Перми функционирует 17 торговых объектов, арендопригодная площадь которых составляет 343 тыс. кв. м., к профессиональным можно отнести 13. Протяженность города способствует развитию микрорайонного формата небольшой площади – практически две трети функционирующих объектов имеют арендопригодную площадь, не превышающую 10 тыс. кв. м. В апреле 2021 года состоялось открытие крупнейшего в Пермском крае регионального торгового центра «Планета» (GLA: 83 тыс. кв. м), который помимо масштаба выделяется также стилистическим оформлением. В ближайшие два года к вводу в эксплуатацию заявлены три новых объекта: вторая очередь ТЦ «СпешиLove» (GLA: 5 тыс. кв. м), ТЦ «Искра» (GLA: 9 тыс. кв. м) и ТРЦ «Эспланада» (GLA: 41 тыс. кв. м). Таким образом, ожидаемый рост показателя обеспеченности составляет 14,5% – с 327 кв. м/1 000 чел. по состоянию на начало 2021 года до 374 кв. м/1 000 чел. к концу 2022 года.
Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями
в городах-миллионниках в I квартале 2021 года, кв. м/1 000 чел.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Мы наблюдаем положительную динамику по обеспеченности городов-миллионников качественными торговыми площадями: среднегодовой темп роста за прошедшие пять лет по всем регионам составил порядка 2,7%. За анализируемый период стало заметно неравномерное развитие городов с точки зрения торгового сегмента: пик в Новосибирске, Воронеже и Ростове-на-Дону наблюдался в 2017 году – тогда насыщенность качественными торговыми площадями увеличилась на 14-18%, в I квартале 2021 года прирост в 1,2-1,4 раза продемонстрировали Пермь и Волгоград.
В перспективе ожидается снижение темпов роста показателя, поскольку фокус развития девелоперов в ближайшие годы будет сосредоточен на проектах небольших торговых центров с арендопригодной площадью 15-25 тыс. кв. м. Несмотря на то, что негативное влияние пандемии на рынок торговой недвижимости сохраняется, мы наблюдаем активное восстановление трафика в ТЦ городов-миллионников, а также открытие новых знаковых для регионов объектов, что мотивирует крупных игроков обращать внимание в том числе на региональные рынки. Например, стоит отметить ТРЦ “Планета” в Перми, который стал не только самым крупным торговым центром для региона, но и самым знаковым открытием в постковидный период с точки зрения заполняемости и трафика с первых дней. Работая во всех регионах России, мы видим высокий интерес к региональным рынкам, особенно к Дальневосточному, Северо-Западному и Южному федеральным округам».
Аналитика подготовлена специалистами
международной независимой консалтинговой компании Knight Frank.
Новые измерения в душе населения
Правительство РФ решило разобраться с «магазинами на душу населения», опубликовав постановление нормативов обеспеченности магазинами в поселках и городах. Документом определены показатели минимальной торговой площади, число магазинов и расстояние между ними, а также вводится базовый показатель минимальной обеспеченности площадью торговых объектов, на которой ведется продажа продовольственных товаров.
По мнению законодателей, на 1000 человек должно приходиться 202 кв. м, для непродовольственных товаров – 387 кв. м на 1000 человек. Радиус зоны торгового обслуживания для сельских населенных пунктов установлен в 0,5 км, для города – 0,25 км. Кроме того, постановлением вводится число магазинов: при плотности населения до 5000 человек на 1 кв. км – 2 торговых объекта местного значения, от 5000 до 10 тыс. человек на 1 кв. м – 4 торговых объекта, от 10 тыс. до 15 тыс. – 6 торговых объектов. Свыше 15 тыс. – 8 торговых объектов. Под торговым объектом чиновники понимают отдельный магазин (вне ТЦ) смешанного ассортимента площадью до 300 кв. м. В свою очередь, при расчете норматива в муниципальном образовании с населением более 500 тыс. человек используется понятие «крупный торговый центр» с площадью более 5000 кв. м, с населением от 100 тыс. до 500 тыс. – более 3000 кв. м, в муниципальном образовании с численностью до 100 тыс. – более 1500 кв. м.
По информации ведомства, количество магазинов остается прежним, но уже большей площадью в соответствии с численностью населения. Эти показатели используются для расчета по формулам, в которых также учитываются расходы населения на покупку товаров в субъекте РФ в 2015 году (по данным Росстата о доходах и расходах населения), инфляция, доля розничных рынков и ярмарок в обороте розничной торговли в регионе, муниципалитете. Кроме того, учитывается объем продаж продовольственных и непродовольственных товаров. Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG, отмечает, что принятие новых норм можно считать положительным хотя бы по той причине, что нормативные базы в сфере коммерческой недвижимости сильно устарели. «Раньше у девелоперов, реализующих проекты комплексного освоения территорий, не было никаких обязательств и нормативов по строительству форматных торговых площадей, – поясняет г-н Колокольников. – Конечно, практически во всех новостройках предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах, однако все же они непригодны для форматной торговли. После принятия данного постановления торговая инфраструктура в КОТах будет рассчитываться так же, как и социальная, исходя из общего числа жителей, что, на мой взгляд, правильно. Однако поскольку данные нормативы создавались без привлечения профессиональных консультантов в области коммерческой недвижимости, в них есть некоторые противоречия».
По мнению законодателей, на 1000 человек должно приходиться 202 кв. м, для непродовольственных товаров – 387 кв. м на 1000 человек. Радиус зоны торгового обслуживания для сельских населенных пунктов установлен в 0,5 км, для города – 0,25 км. Кроме того, постановлением вводится число магазинов: при плотности населения до 5000 человек на 1 кв. км – 2 торговых объекта местного значения, от 5000 до 10 тыс. человек на 1 кв. м – 4 торговых объекта, от 10 тыс. до 15 тыс.– 6 торговых объектов. Свыше 15 тыс.– 8 торговых объектов. Под торговым объектом чиновники понимают отдельный магазин (вне ТЦ) смешанного ассортимента площадью до 300 кв.м. В свою очередь, при расчете норматива в муниципальном образовании с населением более 500 тыс. человек используется понятие «крупный торговый центр» с площадью более 5000 кв. м, с населением от 100 тыс. до 500 тыс.– более 3000 кв. м, в муниципальном образовании с численностью до 100 тыс.– более 1500 кв.м.
Сергей Егоров, генеральный директор Forum Properties, более категоричен. «Нашим властям все неймется – дай только что-нибудь порегулировать,– вздыхает г-н Егоров.– Тот факт, что потенциальный субъект регулирования сам справится с задачей гораздо успешнее, видимо, совсем не имеет значения. И уж только наивный человек может полагать, что чиновники стремятся упростить жизнь бизнесу. Хочется верить, что один из основных российских законов о том, что суровость закона компенсируется необязательностью его исполнения, сработает и на этот раз. Самая разумная реакция – вообще проигнорировать».
Что касается предлагаемых нормативов по минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, то в RRG называют их «относительно адекватными показателями». «Однако предлагаемая в документе терминология вызывает массу вопросов,– говорит Денис Колокольников.– К примеру, под торговым объектом подразумевается магазин смешанного ассортимента площадью до 300 кв.м. В действительности магазинам формата “универсам”, которые обычно занимают крупные торговые сети, требуется минимум 350 кв.м. То же самое касается и термина “крупный торговый центр”: обычно на рынке недвижимости к таким объектам относят здания с торговой площадью 50–80 тыс. кв. м. В предложенном документе указан минимум в 5000 кв. м, что в действительности больше характерно для ТЦ районного масштаба».
По оценкам игроков, новые нормы не скажутся на показателе обеспеченности торговыми площадями, поскольку у всех своя методика расчетов. К примеру, западные консультанты не учитывают объекты, площадь которых менее 5000 кв.м. В RRG, в свою очередь, при проектировании, наоборот, учитывают разные площади.
Тем временем Минпромторг озаботился еще и сокращением количества торговых мест на рынках: чиновники собираются рассчитать для каждого региона минимум торговых площадей и мест для продаж овощей и фруктов, молочной и мясной фермерской продукции на рынках, который должен приходиться на 1000 человек. В Минпромторге полагают, что именно этот шаг может остановить процесс исчезновения рынков и дать производителям дополнительные каналы сбыта. Предполагается, что в расчетах эксперты будут руководствоваться формулой с несколькими переменными: базовый показатель минимальной обеспеченности населения местами на рынках, зональный коэффициент его корректировки, минимальная обеспеченность региона торговыми площадями и фактическая. При оценке выполнения норматива будут учитываться все виды рынков: специализированные сельскохозяйственные и до 30% площадей универсальных. В государственном ведомстве считают, что все это позволит производителям овощей и фруктов и их дистрибуторам, неспособным попасть в торговые сети, иметь дополнительный канал сбыта. Сейчас, по данным Минпромторга, оборот рынков в структуре розничных продаж в течение 2006–2014 годов снизился с 19,6% до 8,8%. Число торговых мест за этот период сократилось в три раза – с 1,2 млн до 394,4 тыс. Наиболее высокими темпами шло сокращение торговых мест на рынках вещевых, специализирующихся на продаже продуктов питания и универсальных. Однако количество мест на сельскохозяйственных рынках при этом росло – в Минпромторге сообщают, что это говорит о стабильности спроса. Действующие нормы градостроительного проектирования предполагают, что на 1000 человек должно приходиться 24–40 кв. м торговых площадей, или 4–6,5 торговых мест. Пока же средняя фактическая обеспеченность торговыми местами по реализации продуктов питания на рынках варьируется от 0,3 места на 1000 человек населения в Уральском округе до 2,7 и 3,1 места в Крымском и Северо-Кавказском округах; норматив минимальной обеспеченности торговыми местами на розничных рынках выполняется только в 23 субъектах Российской Федерации.
В свою очередь, эксперты пока не совсем понимают, как обеспечить выполнение нового норматива, называя его непродуманным.
Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Group:
– Не секрет, что уровень обеспеченности торговыми объектами является одним из основных индикаторов качества жизни в стране. В некоторых регионах до сих пор данные нормативы тяжело выдержать из-за ряда факторов, но социальной задачей правительства является именно жизнеобеспечение всех граждан вне зависимости от их места поселения. Экономически же такие меры обоснованы с точки зрения удержания жителей в мелких населенных пунктах, что является косвенной мерой по развитию сельского хозяйства в России.
Рынок профессионального сетевого продуктового ритейла уже давно развивается в населенных пунктах с 10 тыс. жителей. Пока глобально это коснулось только областей и крупных городов с хорошими показателями доходов на душу населения. Нишу более мелких поселков занимают частные предприниматели, которые, к сожалению, не в состоянии выдержать относительно приемлемое качество и низкие цены, но в тот момент, когда интерес крупных федералов дойдет до мелких поселений, данный класс предпринимателей не выживет. Возможно, указанное постановление спровоцирует соглашения местных властей и сетевых операторов о предоставлении льготных помещений под устройство супермаркетов в необходимых чиновникам местах, но движение в этом направлении поставит вопрос о финансировании таких проектов, что для предпринимателей может быть экономически нецелесообразно.
До сих пор остаются так называемые места тяжелой доступности, где обеспечение товарами первой необходимости затруднено из-за плохих дорог, и пока непонятно, как технически в таких случаях положения постановления будут воплощены. Кроме того, рынок продуктового ритейла и товаров первой необходимости пока вполне не развит, поэтому прямая заинтересованность чиновников в развитии предпринимательства в рамках менее развитых областей регионов может стать важной социальной мерой. В целом же нововведение ставит больше вопросов, чем дает ответов.