офисные здания расчет площади

Видео:Проектирование коммерческих зданий | Современные решения | Материализация проектовСкачать

КАЛЬКУЛЯТОР ОФИСНЫХ ПРОСТРАНСТВ

Согласно СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03, регламентирующим гигиенические требования к организации работы, норма площади на человека в офисе составляет не менее 4,5 м. На практике этой цифры не придерживается большинство работодателей – их служащим приходится ютиться на 2–3 кв.м. Откуда берутся офисные стандарты, чем их несоблюдение опасно для компании, и как правильно сделать расчет площади офиса?

Видео:Обзор строительства офисного здания из сэндвич-панелей площадью 480 кв.м.Скачать

Существующие нормативы площади на 1 человека

Старые всесоюзные нормативы жилой площади на человека устанавливали условный минимум – 5 кв.м. Считалось, что граждане, проживавшие в помещении, в котором на каждого из них приходилось больше этого значения, в улучшении жилищно-бытовых условий не нуждались.

Позже нормативы площади жилого помещения на человека изменились в большую сторону – до 9, а потом и до 12 кв.м. Но не только жилье – любая среда обитания человека должна обеспечивать нормальные условия для его жизнедеятельности.

Современные нормативно-правовые акты установили несколько санитарно-эпидемиологических требований к офисным помещениям, препятствующих возникновению угрозы для здоровья и жизни сотрудников:

упомянутый норматив площади на 1 человека 4,5 кв.м. касается рабочего места, на котором используется компьютер с плоским жидкокристаллическим (LCD) экраном;

эта же площадь предусмотрена для каждого работника конструкторского бюро, вне зависимости от того, работает ли он на кульмане или ЭВМ;

в СНиП 2.09.04-87 уточняется норматив площади в офисе на человека из маломобильной группы (инвалида) и передвигающегося на кресле-коляске – 5,65 и 7,65 кв.м.;

наличие вспомогательных устройств общего пользования – принтера, большого монитора, сканера, факса и т.д. – это еще одно основание для увеличения площади.

Если продолжительность работы человека не превышает 4 часов, допускается уменьшить полагающуюся ему площадь до 4,5 кв.м либо обустроить так называемые hot desk (рабочий стол, не закрепленный за конкретным сотрудником).

Видео:Дизайн офиса. Выбор помещения. Нормы площади и освещения.Скачать

Почему работодателю стоит придерживаться норм

Работники, неудовлетворенные созданными условиями труда, имеют право инициировать проверку из независимой организации, инспекции труда или профсоюза. В случае подтверждения претензий нарушителя обязуют выплатить компенсацию и/или предоставить увеличенный отпуск.

Бездумное стремление к экономии на аренде или покупке офисного помещения за счет урезания норматива площади на 1 человека – прямой путь к появлению критических для ведения бизнеса моментов:

нарастанию недовольства в команде;

постепенному снижению мотивации и работоспособности;

наложению взысканий и штрафов, возможных при проведении аттестации.

Чтобы не допустить этого, рекомендуется заранее провести расчет площади офиса:

1. Оценить количество сотрудников и оргтехники и по нормам вычислить полагающуюся площадь.

2. Определить количество проходов между столами шириной не менее 2 м.

3. Примерно выяснить количество и габариты вспомогательной мебели и оборудования.

4. Учесть площадь столового уголка, зон приема посетителей, охранного поста и т. д.

Суммировав полученные данные, можно привести к норме площадь офиса и тем самым избежать нарушения законодательства.

Видео:АБЗиС. Основы расчета административных и бытовых помещенийСкачать

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:

• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

• Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт «БОМА» по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.

Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент , Floor R/U Ratio , коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.

Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).

Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.

Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендная площадь этажа (floor rentable area) — представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.

Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.

R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.

Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.

Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.

R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMA

Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами:
1. Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)
2. Распределение мест общего пользования.
3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)

В отличие от стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.

1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха.

2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно без стеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.

Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.
Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

Видео:Каркас железобетонного здания | Проектирование зданийСкачать

Правила определения шумовой нагрузки и нормы квадратных метров на одного человека в офисе

В России около 1/3 населения занято работой в офисе. При этом лишь малая часть знает, что работодатель должен обеспечить своих сотрудников специальными условиями, которые прописаны в законодательстве. Это касается не только требований к влажности воздуха и температуры в рабочем помещении, но и требований к метражу на человека.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Видео:Расчет площади помещенияСкачать

Законодательная база

• Вопрос метража на человека в офисных помещениях регулируется санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами (СанПиН), которые были разработаны в соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999г. №52 и Положением о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании, утвержденным постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 года №554.
• Что же касается гигиенических требований к персональным электронно-вычислительным машинам (компьютерам), то они прописаны в документе СанПин 2.2.2/2.4.1340-03.
• Также нормативные требования к метражу в офисах есть и в своде правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения».

Все эти нормативные документы регулируют вопрос, который будет подробно рассмотрен ниже в статье.

Видео:Проект административно-офисного зданияСкачать

Нормативы и расчет количества квадратных метров площади на одно рабочее место

Ниже будут рассмотрены основные ситуации:

Для тех, чья работа предусматривает наличие современной модели компьютера, должно отводиться не менее 4,5 кв.м.

Если к устройству требуется дополнительная техника (сканер, принтер, факс, второй монитор), то площадь необходимо увеличить.

Помимо размеров самого рабочего места, существует перечень требований к расстояниям между мебелью и другими предметами в помещении, а также требования к их расположению:

• Должно быть не меньше 2 метров между столами двух сотрудников.
• Между мониторами – не менее 1,2 метров.
• Стоять мониторы должны под определенным углом к оконным проемам.
• Окна офиса должны выходить на север или северо-восток.

Видео:Купить офисное (здание) в Москве с быстрой окупаемостью и возможностью реконструкции.Скачать

Нормативы метража для нерабочих участков в офисном помещении

В нормативных актах прописаны также требования к другим помещениям в офисе. Ниже представлено количество минимальной площади в расчете на одного человека:

• В комнате, предназначенной для отдыха, должно быть не менее 0,9 кв.м. на человека.
• Площадь столовой или обеденной зоны – от 1,65 кв.м. на сотрудника.
• Расстояние проходов между столами должно быть от 0,5 до 1 м.
• Наличие высоких нагрузок на нервную систему, эмоциональное напряжение или высокий уровень стресса при работе предусматривает обязательное наличие перегородок между рабочими местами, расстояние между которыми должно быть не меньше 2 метров.

Видео:Аренда офиса Екатерининская площадьСкачать

Ответственность нанимателя за превышение уровня шума в здании

Допустимые значения шумов в различных типах помещений указаны в СН 2.2.4/2.1.8.562-96, утвержденном постановлением Госкомсанэпиднадзора Российской Федерации от 31.10.1996 года №36. Ниже представлены нормативы шума, установленные СанЭпидемНадзором для офисных помещений:

• Для малого напряжения при легкой и средней физической нагрузке работника допустимое значение шума равно 80 децибелам.
• Для малого напряжения при тяжелом труде показатель снижается и составляет 75 дБ.
• При умеренной напряженности работ, а также легкой и средней степени тяжести – 70 децибелов.
• При умеренной напряженности тяжелых и очень тяжелых работ – 65 дБ.
• Для высоконапряженных работ показатель снижается до 50 децибелов.

Кроме того, род деятельности тоже играет немаловажную роль.

1. Так, сотрудники, занимающиеся творческой или научной деятельностью, а также руководители не должны быть подвержены воздействию шума свыше 50 децибелов.
2. Аналитики и работники, в обязанности которых входят какие-либо измерения и расчёты – более 60 децибелов.
3. Операторы и диспетчеры, которым необходимо постоянно концентрировать внимание – не более 65 дБ.

Согласно статье 163 ТК обязанностью нанимателя является обеспечение безопасных условий труда, в том числе защиты от шума. Нарушение же вышеперечисленных требований ведет работодателя к административной (вплоть до приостановки деятельности его организации на срок до 90 дней) или дисциплинарной ответственности (предупреждение и штраф в размере, который определяется судом). Всё это предусмотрено статьей 6.3 КоАП РФ.

Видео:Система отопления Производственных Помещений [Тепловентиляторы, регистры, воздушное или теплый пол?]Скачать

Как предотвратить нарушения?

Для того, чтобы предотвратить повышенные значения шума в офисе, работодателю следует обратить внимание на две вещи:

1. Техника, которая приобретается для офиса. На 2019 год существует множество различных технологий, позволяющих уменьшить уровень вырабатываемого оборудованием шума. Качественная техника позволит снизить нагрузку на работников и избежать ответственности за превышение допустимых показателей.
2. Строительные материалы, используемые для помещения. Работодателю следует выбирать те материалы, которые снижают внешние шумы, также ему стоит обратить внимание на различные виды звукоизоляции, чтобы создать максимально комфортные условия для работы своих сотрудников.

Кроме этого, можно использовать индивидуальные средства защиты от шума. Например, головные шлемы, наушники или вкладыши в ухо.

Видео:Построить, чтобы сдать в аренду. Быстровозводимое здание из сэндвич-панелей как инвестиция.Скачать

Что делать и куда обращаться сотрудникам: пошаговая инструкция

Если сотрудник заметит, что в офисе допустимые значения шума превышены и это мешает его эффективной работе, а также его коллегам, он вправе подать жалобу в Роспотребнадзор.

Отправить жалобу можно несколькими способами:

• В письменном виде через почтового оператора.
• Во время личного визита/приёма.
• На официальном сайте, предварительно авторизовавшись там через сайт Госуслуг.

В своем обращении вам нужно будет указать следующие данные:

• Ваши персональные данные (Ф.И.О. и т.д.).
• Контактные данные (телефон, электронную почту).
• Подробное описание причины вашего обращения (в свободной форме).
• Реквизиты организации, на которую вы подаете жалобу (ИНН, полное наименование, юридический адрес).
• Описание своих требований к данной организации.
• Дата и подпись.

При необходимости нужно приложить к своему заявлению/жалобе документы, которые прямо или косвенно могут подтвердить факт нарушения.

Ответ от Роспотребнадзора должен прийти в течение 30 дней с момента доставки жалобы в учреждение. Если предложенные способы решения проблемы вас не устраивают или не могут привести к желаемому результату, вам следует обратиться в суд.

Однако помните, что для подачи заявления в суд и привлечения нарушителя к ответственности необходимы очень весомые доказательства, в качестве которых могут выступать:

• Копии письменных жалоб.
• Видео или аудиозаписи, подтверждающие наличие вредоносного шума.

В соответствие с решением, суд может назначить работодателю, нарушавшему требования к допустимому уровню шума в офисе, административное или дисциплинарное наказание, как это было указано ранее.

Теперь, зная все нюансы, касающиеся норм метража и допустимого значения шума в офисных помещениях, вы можете быть спокойны за своё здоровье и работоспособность, ведь санитарно-эпидемиологические нормы были созданы именно для этого.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

📺 Видео

Топ 6 советов как построить коммерческое помещениеСкачать

Как ПОСТРОИТЬ коммерческое здание качественно?Скачать

Аренда офисов в Минске! Бизнес-центр "Орлан" по ул. Тиражная, 150Скачать

DIALux EVO Урок. Быстрый расчет освещенности для офисаСкачать

Смета на строительство офисного зданияСкачать

Проект сейсмоустойчивого пятиэтажного офисного здания с 2 лифтами и встроенными гаражамиСкачать

Как построить офис в 2022? Затраты и прибыль.Скачать

Аренда офиса 122 м². Собственник. 8 (985) 991-62-62 КаренСкачать

Как найти наш офис?Скачать