как составить договор аренда площади

Видео:Аренда: как составить договор наймаСкачать

Составляем договор аренды правильно

В конце года многие продляют договоры аренды или ищут новые офисы. Что важно учесть бухгалтеру при выборе помещения и составлении договора аренды, чтобы минимизировать налоговые, коммерческие и гражданско-правовые риски?

Видео:🧠Идеальный договор аренды / Как составить договор арендыСкачать

Внимание — на полномочия

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Видео:Договор аренды помещения под бизнес. Регистрация и как правильно это сделать.Скачать

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Видео:Как составить договор аренды квартиры? : основные пункты и важные моментыСкачать

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см., Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Видео:Советы по составлению договора аренды нежилого помещенияСкачать

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Видео:Кому лучше не сдавать квартиру. Как правильно составить договор аренды (найма) квартиры. СоветыСкачать

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

Видео:1 день практикума «Своё дело на посуточной аренде в 2024 году» 17 января.Скачать

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Видео:Договор аренды оборудованияСкачать

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

• Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
• Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Видео:Договор аренды нежилого помещения / адвокат про договор арендыСкачать

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

• Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
• Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
• Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Видео:5 Разбор договора аренды коммерческой недвижимостиСкачать

Договор аренды торговой площади

Тип документа: Договор аренды нежилого помещения

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 32,1 кб

Участниками такого соглашения выступают арендатор и арендодатель. Их данные фиксируются в шапке на первой странице.

После чего рассматривается предмет соглашения. Здесь представляется объект аренды, а также документы, которые гарантируют законность владения собственника участком для аренды.

Особенности договора аренды участка под торговлю

В данном юридическом документе указаны, как права, так и обязанности каждой стороны, что задействованы в сделке. Этот раздел выступает неотъемлемой частью в договоре.

В данном случае на арендодателя возлагаются следующие обязательства:

• передавать имущество, только используя передаточный акт;
• вовремя выставлять все счета, что относятся к аренде.

Арендатор же, должен выполнять такие условия:

• эксплуатировать помещение согласно прописанной цели;
• следить за исправностью, как технической, так и санитарной;
• придерживаться норм противопожарной безопасности;
• возмещать ущерб, который был нанесен по его вине.

После этой части в документе идет расчет платежей. Здесь указано, что именно относится к платежам за найм. Далее прописаны возможные изменения, и даже расторжение соглашения. Кроме того, в документе указывается ответственность, за неисполнение пунктов сделки. Также учитываются и прочие условия, которым посвящен отдельный раздел.

В итоге фиксируются реквизиты арендатора и владельца торговой площади.

Видео:Это все ОБЯЗАТЕЛЬНО должно быть в договоре аренды/найма квартиры или дома.Скачать

Бланк договора аренды торговой площади

Видео:Договор аренды магазина. На какие пункты смотреть ОБЯЗАТЕЛЬНО!Скачать

Образец договора аренды торговой площади (заполненный бланк)

Видео:Договор аренды нежилого помещенияСкачать

Скачать Договор аренды торговой площади

ДОГОВОР АРЕНДЫ торговой площади №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью кв.м., расположенном на этаже. Здания общественного назначения по адресу: , именуемое далее «Помещение» (нахождение Помещения оговорено Сторонами и обозначено на экспликации из технического паспорта, которая является неотъемлемой частью настоящего Договора, Приложение №1).

1.2. Помещение, указанное в п.1.1 Договора, передается Арендатору для размещения .

1.3. Арендодатель гарантирует, что Помещение принадлежит ему на основании .

1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.

1.5. Срок аренды – месяцев, с « » года до « » года.

1.6. На основании письменного разрешения Арендодателя Помещение может быть передано в Субаренду.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1.Передать Помещение Арендатору по передаточному акту в состоянии, пригодном для использования.

2.1.2.Не препятствовать Арендатору в пользовании арендуемым Помещением.

2.1.3. Своевременно выставлять счета по оплате аренды за текущий месяц.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором обязательств по договору аренды. При установлении нарушений Арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном прекращении настоящего договора либо о взыскании в судебном порядке убытков в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.2.2. Арендодатель не отвечает за недостатки переданного Помещения, которые были оговорены при заключении настоящего договора, были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены им во время осмотра Помещения при заключении настоящего договора или передачи объекта недвижимости.

2.2.3. Арендодатель не возмещает Арендатору материальный ущерб, причиненный имуществу Арендатора действиями третьих лиц.

2.2.4. При наличии задолженности у Арендатора по данному договору, сроком более дней и при отсутствии между сторонами соглашения об отсрочке платежа, отключить электроэнергию, запретить доступ арендатора к арендуемому Помещению до полного погашения долга.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1.Использовать Помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора.

2.3.2.Содержать Помещение в технически исправном состоянии и надлежащем санитарном состоянии, выполнять правила охраны труда и пожарной безопасности, норм и правил по эксплуатации нежилых помещений, законодательства по охране окружающей среды, выделяя для этих целей необходимые средства и нести самостоятельную ответственность за нарушение данных требований. Самостоятельно и за свой счет получать различного рода разрешения контролирующих органов и организаций (пожарная охрана, служба санэпидемнадзора, служба природоохраны и др.), если характер его деятельности требует наличие таких разрешений и согласований, а также самостоятельно нести ответственность перед этими органами и организациями.

2.3.3. Не складировать и не хранить в Помещении радиоактивные, ядовитые, токсичные и иные опасные вещества, которые могут оказать вредное воздействие на человека и окружающую среду.

2.3.4.Обеспечивать пожарную безопасность в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требований технических условий. Не причинять ущерб элементам пожарной и охранной сигнализации в арендованном Помещении.

2.3.5.При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю. Если аварийное состояние возникло по вине Арендатора, принимать все меры по устранению аварий и их последствий за свой счет. Арендатор несет ответственность за правильную эксплуатацию своих электросетей, электроприборов и электроустановок.

2.3.6. В случае необходимости и для поддержания помещения в том состоянии, в котором оно было передано арендатору, один раз в год производить за свой счет текущий ремонт Помещения (а также нести расходы по его содержанию) без отнесения затрат в счет арендной платы.

2.3.7. Соблюдать установленный режим работы Торгового центра. Выполнять требования внутреннего распорядка рабочего дня Арендодателя.

2.3.8. Возместить Арендодателю ущерб, причиненный Помещению, если он возник по вине Арендатора, либо причинен его действием (бездействием), либо произошел в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность, в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.

2.3.9. Оплачивать коммунальные (электроэнергия) услуги в соответствии с выставляемыми счетами.

2.3.10. Допускать в арендуемые помещения представителей Арендодателя, Управляющей компании и коммунальных служб для проведения для проведения проверок состояния и использования арендуемого Помещения, технического контроля инженерных коммуникаций и строительных конструкций.

2.3.11. Вносить арендную плату в размере, в порядке и в сроки, установленные разделе 3 настоящего договора.

2.3.12. По окончании срока договора, при досрочном освобождении Помещения либо при намерении продлить срок действия настоящего договора Арендатор письменно не позднее, чем за дней извещает Арендодателя. Арендатор обязан сдать Помещение Арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии, с учетом нормативного износа и провести сверку платежей с Арендодателем.

2.3.13. По истечении срока аренды и (или) в случае досрочного расторжения Договора, Арендатор обязан в течение рабочих дней освободить и возвратить Арендодателю Помещение по передаточному акту. Недостатки в состоянии объекта недвижимости должны быть устранены до подписания акта приема-передачи. В случае не устранения Арендатором недостатков в установленный срок Арендодатель вправе устранить недостатки за счет Арендатора самостоятельно либо поручить устранение третьим лицам.

2.3.14. Письменно согласовать с Арендодателем заключение договора с охранной организацией на арендуемое Помещение и прочее имущество.

2.3.15. Предоставить Арендодателю заверенные копии действующих документов, регламентирующих деятельность Арендатора: Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, Свидетельство о постановке на НУ, Устав, Решение о назначении исполнительного органа.

2.3.16. Размещение наружной рекламы на здании Торгового центра производить в соответствии с требованиями законодательства РФ и на условиях согласованных с Управляющей компанией.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Производить за свой счет с разрешения Арендодателя неотделимые улучшения Помещения, компенсация которых при прекращении срока аренды Арендодателем не возмещается.

2.4.2. Арендатор имеет преимущественное право заключение договора аренды на арендуемое Помещение на новый срок при условии, если с его стороны не имеют место нарушения условий настоящего договора и обязательств по настоящему договору.

2.4.3. Арендатор вправе самостоятельно заключать договор страхования своего имущества (материальных ценностей и товаров), так как ответственность за сохранность находящихся в арендуемом Помещении материальных ценностей и товаров несет Арендатор.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. За пользование Помещением Арендатор уплачивает Арендодателю Арендную плату, которая включает в себя Фиксированную арендную плату и Дополнительную плату.

3.2. Размер ежемесячной Фиксированной платы, подлежащей внесению Арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: Ставка за 1 кв. м. Помещения в месяц Площадь Помещения по данным БТИ, где: — Ставка за 1 (один) кв. м. Помещения составляет рублей в месяц с даты подписания настоящего договора. Оплата Арендатором Фиксированной арендной платы производится без каких-либо вычетов и зачетов, ежемесячно начиная с даты, указанной в п.1.5 договора (включительно), авансом не позднее числа каждого расчетного месяца, без выставления счета Арендодателем.

3.3. Дополнительно арендная плата включает в себя Плату за электроэнергию, которая рассчитывается исходя из величин потерь и фактического потребления на основании показаний счетчиков по тарифам, установленным соответствующими поставщиками для Торгового центра согласно расчету Управляющей компании. Арендатор оплачивает Плату за электроэнергию ежемесячно, на основании счетов Арендодателя, в течение банковских дней с даты передачи Арендатору соответствующего счета (с приложением обоснованного расчета).

3.4. Арендатор обязан вносить Арендную плату и иные, предусмотренные Договором аренды платежи, без каких-либо удержаний или зачетов.

3.5. Арендная плата, а также все другие суммы, подлежащие выплате Арендодателю по Договору аренды, перечисляются Арендатором на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре аренды. Обязательство по осуществлению любого платежа по Договору аренды считается исполненным Арендатором в момент зачисления суммы платежа на расчетный счет Арендодателя.

3.6. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему Договору, Арендатор обязуется в течение банковских дней с момента подписания настоящего Договора выплатить Арендодателю Обеспечительный платеж в сумме, равной месячной Фиксированной арендной плате, исчисленной в соответствии с п.3.2 настоящего договора. Из суммы Обеспечительного платежа НДС не выделяется. Обеспечительный платеж не является задатком в понимании статей 380-381 ГК РФ.

4. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Изменение и расторжение настоящего договора допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных п.4.2, п.4.6, п.4.7, п.4.9 настоящего договора и в иных случаях, установленных действующим гражданским законодательством.

4.2. По требованию Арендодателя договор аренды расторгается досрочно при условии не устранения нарушений Арендатором в течение календарных дней после получения соответствующего требования Арендодателя в следующих случаях: использование Помещения не по целевому назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора; передача Помещения в субаренду без согласия Арендодателя; не использование Помещения более двух месяцев подряд; проведение реконструкции или перепланировки Помещения без разрешения Арендодателя; нарушение срока внесения арендной платы более чем на календарных дней; не обеспечения беспрепятственного доступа представителей Арендодателя для проведения проверок состояния и использования арендуемого Помещения; систематическое (более двух раз) внесение арендной платы не в полном размере, чем предусмотрено п.3.2 настоящего договора, неоднократное нарушение внутреннего распорядка и режима работы Торгового центра. Основания для расторжения договора, указанные в настоящем пункте, соглашением сторон установлены как существенные условия договора.

4.3. Гибель арендованного Помещения, его снос, постановка на капитальный ремонт в соответствии с установленном законом порядком, является основанием для расторжения договора без составления дополнительного соглашения к нему, о чем Арендатор извещается не позднее, чем за дней. Настоящее условие является существенным условием договора.

4.4. Если Арендатор намерен пользоваться Помещением после истечения срока договора, он обязан за один месяц до окончания действия Договора обратиться к Арендодателю с письменной заявкой на продление договора аренды.

4.5.Уведомление о прекращении Договора и об освобождении Помещения направляется Арендатором за дней до окончания действия договора.

4.6. При досрочном освобождении Арендатором занимаемого по настоящему договору Помещения без уведомления Арендодателя и оформления передаточного акта, акта сверки проведенных расчетов до прекращения договора, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента установления такого факта Арендодателем. При этом Арендодатель имеет право передать Помещение в аренду другому лицу. Настоящее условие является существенным условием договора. При этом Арендатор обязуется оплатить Арендодателю фиксированную плату до момента заключения Договора аренды между Арендодателем и новым Арендатором.

4.7. Если Арендатор намерен прекратить договорные отношения по истечению срока действия договора, он обязан оформить акт сверки проведенных расчетов до прекращения договора, подписать акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора.

4.8. При расторжении настоящего Договора вследствие правомерного отказа Арендодателя от его исполнения Арендатор остается обязанным выплатить все, что он должен по настоящему Договору Арендодателю на момент его расторжения.

4.9. Арендатор имеет право в любое время расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом Арендодателя не позднее чем за календарных дней до момента расторжения договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае просрочки любых платежей, причитающихся с Арендатора в пользу Арендодателя по настоящему договору, на все неуплаченные в срок суммы Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

5.2. В случае нарушения сроков освобождения и возврата Помещения, установленных настоящим договором Арендатор оплачивает Арендатору Фиксированную арендную плату за все время просрочки и выплачивает неустойку в размере части Фиксированной арендной платы за каждый день просрочки.

5.2. Уплата неустойки, штрафов, пени и возмещение убытков не освобождает стороны от выполнения обязательств по договору и устранения допущенных нарушений.

5.4. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору материальный ущерб другой стороне, обязана его возместить.

5.5. Стороны не несут ответственности за нарушение условий настоящего договора или ненадлежащее исполнение по нему вследствие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).

5.6. В случае нарушения одной из сторон условий настоящего договора другая сторона направляет виновной стороне письменное уведомление с требованием устранения допущенных нарушений.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по 1-му – для каждой из сторон.

6.2. Договор аренды вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами, а в случае заключения на срок свыше 1 года – с момента государственной регистрации. При этом условия договора аренды применяются к отношениям Сторон, начиная с даты, указанной в п.1.5 договора.

6.3. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ. Арендная плата определена только для настоящего договора исходя из назначения, расположения, площади, внутренней отделки и других качественных характеристик помещений, а также особых договоренностей сторон, и не может служить прецедентом или конкурентным материалом при заключении договоров аренды на другие нежилые помещения.

6.4. Споры и разногласия, вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, решаются сторонами путем переговоров. В противном случае он подлежит рассмотрению в суде в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.5. Переписка сторон осуществляется путем направления корреспонденции заказной почтой, передачи факсимильной или курьерской связью. Ответ, требуемый стороной, направившей корреспонденцию, должен быть дан в срок не позднее рабочих дней, считая со следующего дня после его получения, если в корреспонденции не указан другой срок для дачи ответа.

Видео:Регистрация договора аренды нежилого помещенияСкачать

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Аренда различного имущества — весьма распространенная сегодня бизнес-практика. В аренду берутся офисы, магазины, автотранспорт, оборудование и прочее имущество. При этом главбух, как лицо, ответственное за финансы и налоги, зачастую принимает непосредственное участие при составлении соответствующего договора. В настоящей статье мы расскажем о том, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы не переплатить лишнего и получить именно то, на что рассчитывали. В частности, речь пойдет о том, какие могут возникнуть последствия, если не соблюсти требуемую форму договора, или не прописать в нем то или иное условие.

Видео:5.3. Отдельные виды договора арендыСкачать

Когда возможна аренда

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».

Видео:Как правильно заключать договор аренды?Скачать

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды. Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см. «Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания. Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Видео:Договор аренды рабочего места: тонкости и нюансы.Скачать

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Видео:На что обратить внимание предпринимателю-арендатору в тексте договора аренды офиса?Скачать

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор. Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников. Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).