застройщик говорит что увеличилась площадь

Видео:Доплата за «лишние» квадратные метры | Кадастровый инженерСкачать

Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ 2022

Приняв решение об инвестировании денег в строительство жилья необходимо тщательно подготовиться к процессу заключения договора с застройщиком.

Заключаемый с застройщиком договор на строительство жилья – это важный документ, который определяет правоотношения сторон на время строительства объекта и при передаче готового жилья дольщику.

В нем прописываются все существенные условия, содержание которых несет для сторон определенные правовые последствия при наступлении тех или иных обстоятельств.

Поэтому, до подписания договора с застройщиком и перечисления денег стоит обратиться к стороннему юристу для проведения полного правового анализа договора на предмет соответствия его условий требованиям закона. Это весьма разумный подход к оформлению столь серьезных договорных правоотношений.

Правовой анализ договора и предварительная проверка застройщика не требуют серьезных финансовых и временных ресурсов, но зато вы будете иметь чёткое понимание того, какие условия вы принимаете, заключая ДДУ, и к каким последствиям это может привести.

Юристы компании «ПетроЮрист» проводят быструю и качественную проверку ДДУ и застройщика. В результате вы получаете не только устную консультацию относительно каких-то отдельных условий ДДУ, а полноценное правовое заключение в письменном виде, после изучения которого, уже в порядке устной консультации, вы сможете дополнительно задать юристу вопросы относительно условий договора. Наши юристы грамотно проконсультируют вас по всем аспектам долевого строительства.

Консультации проводятся юристами лично, в режиме онлайн или по телефону. Обмен всей необходимой информацией и документацией возможен, в том числе, посредством их направления на электронную почту.

Видео:ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ УВЕЛИЧИЛАСЬ в ходе строительства. Что делать? Отвечает юрист Михаил СуровСкачать

Может ли измениться цена ДДУ после заключения

Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.

Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.

Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).

Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.

Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.

Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.

Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.

Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.

Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.

В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.

Внимание: Цена ДДУ может быть изменена после заключения, при условии, что это прямо предусмотрено договором, а также сторонами согласованы соответствующие случаи и условия такого изменения.

Видео:Что делать дольщику, если площадь квартиры оказалась меньше, чем указано в ДДУ?Скачать

Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%

Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?

Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.

При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.

Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.

Видео:Увеличение площади квартиры в долевом строительствеСкачать

Увеличение площади по ДДУ более 5%. Платить ли застройщику

Застройщик требует доплату за увеличение площади более 5%. Обязан ли дольщик производить доплату в этом случае?

Для того, чтобы ответить на вопрос о том, должна ли производиться доплата за увеличение площади по ДДУ более 5%, опять же, в первую очередь нужно исходить из условий заключенного договора.

Как мы уже говорили, цена ДДУ может подлежит изменению при условии, что стороны закрепили такую возможность в самом договоре.

При этом также нужно учитывать положения п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие допустимый предел изменения площади помещения, который может быть указан в договоре – не более 5% от общей площади.

Если несоответствие площади превышает указанный предел, то закон относит такое несоответствие к существенному изменению проектной документации, последствием чего является возникновение у дольщика права на расторжение договора по основанию вышеуказанной нормы.

Таким образом, если фактическая площадь передаваемой квартиры увеличилась более чем на 5% от планируемой площади, при этом застройщик настаивает на доплате за весь излишний метраж, то дольщик вправе сделать выбор – либо доплачивать в полном объеме, либо требовать расторжения договора. При несогласии с существенным изменением проектных характеристик жилого помещения (отклонение от заданной площади свыше 5 %) дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ по основанию п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Заметим, что расторжение ДДУ при полной готовности квартиры – не самый разумный вариант, ведь необходимо учитывать и оценивать различные аспекты, связанные с этим. К примеру, в условиях неплатежеспособности застройщика расторжение ДДУ — не самое лучшее развитие событий. Но безусловно, в первую очередь следует исходить из своих финансовых возможностей. Если объективно нет возможности доплачивать за превышение метража сверх установленного законом предела, то дольщик может воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ.

Расторжение договора по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ подразумевает прекращение правоотношений сторон по ДДУ в связи с виновным поведением застройщика, а потому влечет для застройщика обязанность по уплате дольщику установленных законом процентов, рассчитанных от цены ДДУ.

Возможно, что во избежание судебных разбирательств и сохранения договорных отношений стороны достигнут соглашения по этому вопросу. К примеру, дольщик может предложить застройщику доплату лишь в пределах 5% увеличения площади, и при этом условии не расторгать договор. Если застройщик согласится на это, стороны смогут закрепить такую договоренность отдельным соглашением о соответствующем увеличении цены договора.

При уменьшении площади более чем 5% от общей однозначно следует требовать соразмерного уменьшения цены договора. Застройщик не вправе уклониться от частичного возврата денежных средств при любом уменьшении метража квартиры, за исключением случаев, когда договор в принципе не допускает изменения цены при отклонении от проектной площади объекта, либо ограничивает условия такого изменения. Поэтому при заключении ДДУ следует внимательно ознакомиться с этим пунктом и убедиться, что данное условие вам подходит.
Право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением итоговой площади готового жилья (свыше 5%) принадлежит только участнику строительства, застройщик не наделен правом на расторжение договора по такому основанию.

Помните, что возможность изменения цены ДДУ как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения напрямую зависит от наличия соответствующего условия в договоре.

ДДУ может допускать изменение цены договора, но при этом ограничивать такую возможность степенью изменения площади (в процентном отношении или метраже). Например, по договору его цена подлежит изменению в случае, если отклонение от проектной площади квартиры составит до 5% включительно. Тем самым стороны определили саму возможность изменения цены, случай ее изменения (отклонение от метража), и условие ее изменения (расхождение до 5% включительно).

Это значит, что и перерасчет в любую сторону будет производиться лишь в пределах пятипроцентного увеличения / уменьшения площади. Предположим, готовая квартира по факту больше проекта на 8%. При вышеприведенном условии застройщик должен пересчитать цену договора исходя из увеличения квартиры на 5%, за остальные 3% дольщик не обязан доплачивать. Причем аналогичная схема будет применяться и при уменьшении площади жилья – деньги вернут только из расчета уменьшения площади на 5%.

Итак, при увеличении площади жилья по ДДУ более чем на 5% от общей площади участник долевого строительства может на свой выбор:

• Произвести полную доплату за увеличение площади согласно произведенному перерасчету, вне зависимости от степени такого увеличения
• Отказаться от доплаты и инициировать судебный процесс по расторжению ДДУ

Обратите внимание, если дольщик примет квартиру с увеличенной площадью, то он не вправе будет отказаться от доплаты за всю разницу между фактической и проектной площадью квартиры со ссылкой на несогласие с таким несоответствием метража.

Безусловно, недоплата не будет основанием для расторжения договора со стороны застройщика, или для одностороннего отказа от договора, однако застройщик сможет в судебном порядке взыскать с дольщика соответствующую сумму недоплаты, а также неустойку на основании ч. 6 ст.5 ФЗ-214 (Апелляционные определения Московского городского суда от 06.02.2020 по делу N 33-5137/2020, от 12.09.2019 по делу N 33-40811/2019, от 10.06.2019 N 33-21304/2019, от 20.05.2019 N 33-20658/2019).

На практике встречаются ДДУ и с такой формулировкой:

Если по обмерам ПИБ фактическая площадь объекта превысит ориентировочную площадь более чем на 5%, либо окажется меньше проектной площади более чем на 5%, цена договора увеличивается или уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра, начиная от 5%, при этом превышение или уменьшение до 5% от общей площади перерасчету не подлежит.

Согласовав такое условие стороны тем самым признают, что цена договора может измениться только в тех случаях, если изменение площади превысит 5% от изначального (проектного) метража, и перерасчет будет производиться только за метры, превышающие этот предел.

Звучит вроде бы неплохо, но ведь итоговая площадь квартиры может измениться весьма существенно (до 10% и больше). Кто-то скажет, что такое большое отклонение от планируемого метража маловероятно, но все же, такое развитие событий исключать нельзя. В этой связи представляется, что подобные формулировки в ДДУ недопустимы.

При таком сценарии, имея в договоре условие вышеуказанного содержания, дольщику нужно будет либо производить существенную доплату, либо инициировать судебный процесс в целях расторжения ДДУ. Также, необходимо будет оспорить соответствующее условие ДДУ, как противоречащее нормам закона и ущемляющее права дольщика.

Итак, в заключение хотелось бы резюмировать:

Площадь готового жилья в новостройке увеличилась

1.ДДУ включает пункт, допускающий изменение договорной цены в случае отклонения от ориентировочной площади:

• Отклонение от ориентировочной площади в сторону увеличения не превышает 5% предела – доплата обязательна
• Отклонение от ориентировочной площади в сторону увеличения превышает 5% предел – дольщик вправе решать: доплатить или расторгнуть договор. Если он не инициирует расторжение договора – доплата обязательна

2.ДДУ не допускает изменение договорной цены по основанию расхождения проектной и фактической площадей:

• Дольщик не обязан доплачивать при любом увеличении метража
• Застройщик не вправе изменить цену договора в одностороннем порядке

3.ДДУ допускает изменение цены договора при отклонении от проектного размера помещения, но при условии, что такое отклонение составит не более 5%

• Цена договора будет пересчитываться только соразмерно увеличению или уменьшению площади в пределах 5%. Сверх этого предела перерасчета не будет, так как договор этого не позволяет.

Контрольные обмеры ПИБ показали уменьшение площади помещения

1.В ДДУ включен пункт об изменении цены объекта в связи с отклонением от ориентировочной проектной площади:

• При любом проценте уменьшения площади объекта цена договора должна быть уменьшена на основании соответствующего перерасчета

2.В ДДУ нет пункта о возможности изменения договорной цены:

• Уменьшение площади объекта до 5% от плановой — застройщик не обязан производить перерасчет
• Уменьшение площади объекта свыше 5% от плановой – застройщик не обязан делать перерасчет, но дольщик вправе расторгнуть договор

3.ДДУ допускает изменение цены договора при отклонении от проектного размера помещения, но при условии, что такое отклонение будет в пределах 5%:

• Перерасчету подлежит уменьшение площади до 5%, уменьшение метража свыше этого показателя не влияет на цену договора

Для оценки конкретной ситуации рекомендуется связаться с юристом.

Видео:ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ УМЕНЬШИЛАСЬ в ходе строительства. Что делать? Отвечает юрист Михаил СуровСкачать

Дольщик и застройщик: битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации

Екатерина Демченко, адвокат.

История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие «обманутый дольщик» стало нарицательным. В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства. Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права. Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации.

Видео:Замеры БТИ в новостройке ✓когда производятся ✓изменения площади квартиры 🔷АСКСкачать

Что говорит закон?

Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).

В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» записано: «По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.

1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком. Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.
2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.
3. Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.

Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена. Но что делать, если будущий собственник квартиры не согласен с расчетами экспертов БТИ? Как доказать свою правоту застройщику и вернуть деньги, уплаченные за несуществующие квадратные метры?

Видео:Можно ли участнику ДДУ оспорить обмеры застройщика в суде?Скачать

Что делать, если ошиблось БТИ?

Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ. Как быть в этом случае?

1. Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток — отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Если застройщик не соглашается на повторные измерения и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права — взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е. подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.

Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее). В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.

Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.

Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.

1. После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.
2. После получения нового технического паспорта помещения составляйте еще одну претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ.
3. Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.

Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.

Видео:Что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади???Скачать

За защитой своих прав обращайтесь в суд

В судебной практике нет единого подхода к разрешению споров об изменении цены квартиры при изменении ее площади, но в большинстве случаев именно условия договора между сторонами являются определяющими. Однако, даже если в ДДУ не прописана процедура изменения цены договора, возможность получить компенсацию за недостающие квадратные метры есть. Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве гласит:

«1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора. приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
2. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
3. соразмерного уменьшения цены договора;
4. возмещения своих расходов на устранение недостатков».

В ст. 4 Закона говорится о том, что отношения дольщика и застройщика (не связанные с осуществлением дольщиком предпринимательской деятельности) регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей». Нормы Закона предусматривают пересчет стоимости товара в случае, если товар ненадлежащего качества. Если застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке, в суде дольщик может требовать компенсацию в размере 50% от стоимости недополученных метров, а также компенсацию морального ущерба.

В решении арбитражного суда Санкт-Петербурга по иску к компании «КВС-Кронштадт», в частности, сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением. при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».

То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.

В п. 3 ст. 555 ГК РФ записано: «В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда. При этом в апелляционном определении по этому делу сказано: «Довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения, так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны».

Как видим, суды все чаще встают на сторону дольщиков, и это должно вселять в них уверенность в борьбе за свои права.

Видео:Изменение площади квартиры при долевом строительстве.Скачать

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Видео:Как СТАТЬ ЗАСТРОЙЩИКОМ с нуля? ТОП-20 вопросов о СЕКРЕТАХ успешного строительстваСкачать

– Проектная площадь студии увеличилась на 2,8 кв. метра после замера БТИ, что недопустимо по определению строительного допуска и погрешностей. Дали разрешение на ввод. Значит, застройщик ввел меня в заблуждение на этапе подписания договора, требуя оплаты за «лишнюю» площадь?

Видео:Изменение площади квартиры застройщикомСкачать

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Видео:Что делать если застройщик сдал квартиру меньше в квадратных метрах чем заявлено в договоре?Скачать

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы. Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму. Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене. Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Видео:Застройщик и дольщик Каких условий не должно быть в Вашем договоре долевого участияСкачать

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Видео:Продажа права требования по ДДУ при увеличении площади квартирыСкачать

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

Видео:ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Обман застройщиков. Судебная практика от Lawyer PROСкачать

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

🎦 Видео

ПЛОЩАДЬ ЛОДЖИИ И БАЛКОНА: входят ли они в общую площадь квартиры?Скачать

Правовой анализ договора участия в долевом строительствеСкачать

Перерерасчет стоимости недвижимого имущества в случае изменения его площади по ДДУСкачать

Замер площади квартиры / приемка квартиры специалистом / помощь в приемке квартирыСкачать

Дольщика "кинули" на метрыСкачать