расхождение фактической площади от проектной

Видео:Что делать дольщику, если площадь квартиры оказалась меньше, чем указано в ДДУ?Скачать

Строительная погрешность: кто заплатит за расхождения в метраже квартиры

Фактическая площадь квартиры может немного отличаться от проектной. Это допустимая строительная погрешность, которая зависит от итоговой толщины стен, округления цифр при проектных расчетах и так далее, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. По ее словам, дольщику нужно быть готовым к тому, что фактическая площадь будет отличаться от заявленной хотя бы на 2 кв. м. Одно из подобных дел недавно дошло до Верховного суда. Он решал, какую компенсацию получит дольщик, если его квартира оказалась немного меньше, чем указано в договоре.

Иск в суд подали супруги Балаковы* от себя и двух несовершеннолетних детей. Они потребовали 54 240 руб. компенсации каждому с девелопера «Балаковоспецстрой», который передал квартиру не 192,3 кв. м, а на 10 кв. м меньше. По условиям договора, перерасчет не допускался, если метраж «отклонялся в большую или меньшую сторону менее чем на 5%». У Балаковых разница составила 5,2%. Но две инстанции истолковали 5% как допустимое отклонение. Они предписали компенсировать лишь ту величину, которая его превышает, то есть 0,2% от площади, или 2166 руб. каждому из четырех истцов.

Как толковать неясную формулировку

С этим не согласилась гражданская коллегия Верховного суда. Она напомнила, что смысл соглашений надо толковать из буквального содержания слов и выражений (ст. 431 ГК). Действительно, в договоре указано, что отклонение площади до 5% не влияет на цену. Но ничего не говорится о том, что в случае превышения «лимита» разница оплачивается за вычетом стоимости 5%, отмечается в определении № 32-КГ17-44. С таким объяснением коллегия под председательством Андрея Марьина отправила дело на пересмотр в апелляцию.

Формулировка в договоре действительно нечеткая, полагает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его мнению, гражданская коллегия решила дело верно, но неполно обосновала, объясняет Пустовит.

Текст договора, видимо, составлял застройщик, а при неясности условия оно должно толковаться против предложившей его стороны, говорит адвокат. Таков принцип contra proferentem, который ввел в практику еще ВАС.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

На практике, наоборот, итоговая площадь чаще всего больше проектной, делится наблюдениями Закиян. И тут проблема возникает у дольщиков, которые должны найти деньги, чтобы доплатить за «лишние» метры в короткий срок – как правило, договор дает на это 10 дней, говорит юрист.

Дольщики часто не могут заплатить за «лишние» метры вовремя и не получают пакета документов для регистрации права собственности. Это может продолжаться несколько месяцев.

А если в договоре указана фиксированная цена (не за единицу площади, а за объект в целом), то требовать перерасчета из-за разницы платежей нельзя, добавляет Люцина Доу-Гуан-Хун из юрфирмы «ЮСТ».

Видео:Почему площадь квартиры меняется после сдачи дома? Может ли застройщик требовать доплату?Скачать

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Видео:ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ УВЕЛИЧИЛАСЬ в ходе строительства. Что делать? Отвечает юрист Михаил СуровСкачать

Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, нужно иметь в виду, что площадь квартиры при приемке, скорее всего, будет отличаться от той, что вы уже оплатили по договору. За лишние метры придется доплатить, а если квартира окажется меньше ожидаемой, то застройщик вернет разницу в деньгах. Фактическую площадь определяют сотрудники БТИ, делая замеры. О деталях этой процедуры и расчетов рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Видео:ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ УМЕНЬШИЛАСЬ в ходе строительства. Что делать? Отвечает юрист Михаил СуровСкачать

Кто делает обмер квартир и как это происходит?

Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект. Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями. Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.

Видео:Что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади???Скачать

На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?

Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.

В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.

Видео:5 ошибок при подписании акта-приемки у застройщикаСкачать

По какой цене придется доплачивать?

Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.

Видео:Доплата за «лишние» квадратные метры | Кадастровый инженерСкачать

Можно ли оспорить результаты обмера?

Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко. Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.

Видео:Площадь застройки, что в нее входитСкачать

Минэкономразвития России от 10.03.2017 N Д23и-1291 «О рассмотрении обращения»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 10 марта 2017 г. N Д23и-1291

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов. Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.

Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации» (далее — Закон N 218-ФЗ), размещаются на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе «Недвижимость» (Главная/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости), например, от 20 января 2017 г. N ОГ-Д23-551, от 30 декабря 2016 г. N ОГ-Д23-15301, от 23 января 2017 г. N ОГ-Д23-543 и другие.

В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Относительно определения площади жилого здания в соответствии с пунктом 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее — Требования N 90).

Площадь жилого здания для целей государственного кадастрового учета определяется с учетом положений пунктов 2, 3, 8, 9 Требований N 90, согласно которым площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно и в площади жилого здания.

Согласно пункту 8 Требований N 90 в площадь жилого здания не включается площадь, находящаяся в пределах дверного проема площади. В частности, такое возможно в случае, если такие проемы выполнены в наружных стенах здания.

Относительно необходимости определения площади ранее учтенного здания, сооружения в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее — Требования N 953), при внесении сведений о местоположении здания на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 36 Закона N 221-ФЗ объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

В соответствии с пунктом 42 Требований N 953 в случае, если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости, заполнению подлежат только те строки раздела «Характеристики объекта недвижимости», в которых отражаются новые значения соответствующих характеристик объекта недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН, за исключением следующих сведений:

1) вид объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план (здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс);

2) кадастровый номер объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением ошибки;

3) ранее присвоенный государственный учетный номер (указывается кадастровый, инвентарный или условный номер, если такой номер был присвоен в установленном законодательством Российской Федерации порядке органом, уполномоченным на присвоение такого номера), дата присвоения соответствующего номера, а также сведения о присвоившем такой номер органе (организации). Если объекту ранее присвоено несколько государственных учетных номеров, указывается информация обо всех таких номерах. При отсутствии названных сведений указанная строка не заполняется.

Таким образом, если в отношении ранее учтенного здания, сооружения не выполнялись работы по реконструкции, при этом выполнение кадастровых работ в отношении таких здания или сооружения связаны исключительно с определением (уточнением) описания местоположения здания, сооружения (включающее в себя список координат характерных точек контура здания, сооружения и (или) пространственное описание конструктивных элементов здания, сооружения (в случае, предусмотренном частью 5 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, пункты 28, 31 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943), включение в состав технического плана поэтажных планов или определение площади здания или сооружения по правилам Требований N 90 не требуется.

Относительно несоответствия вида и значений площади объекта строительства, указанных в техническом плане и разрешении на ввод в эксплуатацию.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав установлены статьей 26 Закона N 218-ФЗ. Требование к соотношению площади здания, определенной кадастровом инженером в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в разрешении на ввод объекта строительства в эксплуатацию, Законом N 218-ФЗ не установлено, в связи с чем статьей 26 данного закона не предусматривается соответствующего основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае, если площадь объекта строительства, указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию, отличается от площади, полученной в результате измерений, выполненных кадастровым инженером и отраженных в техническом плане.

Вместе с тем, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) здания, строения, сооружения, возведенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, могут признаваться самовольными постройками, в отношении которых у правообладателей соответствующих земельных участков не возникает право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются:

— предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

— максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, в случае если в представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав полученное в результате кадастровых работ значение площади объекта строительства отличается от значения площади такого объекта, указанной в разрешении в его в эксплуатацию, орган регистрации прав (государственный регистратор) вправе направлять в орган местного самоуправления муниципального образования по месту расположения объекта строительства запрос о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны.

При этом, если запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы (сведения, содержащиеся в них) в установленный статей 16 Закона N 218-ФЗ срок не представлены (не поступили), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав (пункт 9 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). В этом случае заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе (часть 8 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Одновременно отмечаем, что принято решение о подготовке предложений о внесении изменений в Закон N 218-ФЗ, направленных на разрешение подобных возникающих на практике ситуаций.

Относительно определения площади жилого строения.

Учитывая определения садового и дачного земельного участка (статья 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», положения Приложения Б (справочное) СП 53.13330.2011. «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*», утвержденного приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. N 849, по мнению Департамента недвижимости, площадь жилого строения определяется аналогично определению площади жилого здания.

По вопросам 5, 6.

Относительно эксплуатируемой кровли.

С учетом положений абзаца четвертого пункта 8, абзаца второго пункта 9 Требований N 90 площадь эксплуатируемой кровли включается в площадь жилого здания.

Необходимо принимать во внимание, что эксплуатируемая кровля может располагаться как в пределах этажа здания (в уровне этажа), так и выше уровня последнего этажа здания, накрывая его.

Кроме того, согласно подпунктам «п», «у» пункта 14 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, планы кровли не относятся к поэтажным планам зданий и сооружений.

Указанные обстоятельства определяют особенности как подсчета площади эксплуатируемой кровли, так и возможности ее отображения в графической части технического плана.

Таким образом, площадь эксплуатируемой кровли, расположенной в пределах этажа здания (в уровне этажа), учитывается в площади такого этажа, и в силу пункта 51 Требований N 953, такая эксплуатируемая кровля в соответствии с поэтажными планами, являющимися частью проектной документации, может быть отображена в плане соответствующего этажа графической части технического плана.

Площадь эксплуатируемой кровли, расположенной выше уровня последнего этажа здания, накрывающей его, в площади ни одного из этажей не учитывается, но включается в площадь жилого здания самостоятельно. При этом отображение в графической части технического плана сведений об эксплуатируемой кровле, то есть плана кровли, Законом N 218-ФЗ, Требованиями N 953 не предусмотрено.

🔥 Видео

Замеры квартиры | Кадастровый инженером | НовостройкиСкачать

Замеры БТИ ➤поэтажный план и экспликация ➤замеры БТИ в новостройке ➤документы БТИ ➤➤AVA GroupСкачать

Замеры БТИ в новостройке ✓когда производятся ✓изменения площади квартиры 🔷АСКСкачать

ПОСМОТРИ КАК ПРАВИЛЬНО СНЯТЬ ЗАМЕРЫ КВАРТИРЫ ПРЕЖДЕ ЧЕМ НАЧИНАТЬ РЕМОНТСкачать

Можно ли участнику ДДУ оспорить обмеры застройщика в суде?Скачать

Участие в долевом строительстве. Фактическая площадь отличается от площади в указанной в договореСкачать

Как проверить качество проекта? Алгоритм проверки проектной документации.Скачать

Замер площади квартиры / приемка квартиры специалистом / помощь в приемке квартирыСкачать

Как принять квартиру от застройщика в 2023 году?Скачать

Изменение площади квартиры застройщикомСкачать

Теперь обычные люди - Тараканы! Жилая площадь= Общей площади?!!!Скачать

ГИК Старокубанский - приемка квартиры.Скачать