найти арендаторов на торговые площади

Видео:Покупка коммерческой недвижимости | История из жизниСкачать

Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; — сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; — даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; — по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что «сетевик» готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. — «Давай встрэтимса, пагаварим. Зачем дагавор. Чё ты всё пищешь. » и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда ( Pfunds Molkerei ), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Видео:Как найти арендатора в торговое помещение? Аренда коммерческой недвижимости.Скачать

Потрясающий инструмент для поиска арендаторов. Мой опыт использования сервиса email рассылок.

Добрый день, уважаемый читатель!

Сегодня я поделюсь опытом использования сервиса email рассылок для поиска арендаторов на коммерческое помещение.

Почему я решил изучить и внедрить этот инструмент?

Когда я начинал работу в должности менеджера по аренде в 2012 году, среди прочего я активно использовал рассылку коммерческих предложений по электронной почте. В то время я не анализировал эффективность инструментов рекламы, но интуитивно чувствовал отдачу проводимых рассылок. Письма я отправлял, используя стандартную программу MS Outlook.

Однако со временем, мое внимание сосредоточилось на площадках объявлений, разработке собственного сайта нашего основного объекта — ТЦ Семья и на контекстной рекламе.

Недавно я прочитал статью о сервисах email рассылок. В статье говорилось о том насколько они эффективны, какие широкие возможности предоставляют для анализа рекламной компании (можно посмотреть сколько получателей открыло письмо, сколько и кто конкретно прошел по ссылкам и т.д.). И я решил на практике посмотреть действительно ли данный инструмент настолько хорош.

Хочу сказать, что результат превзошел мои ожидания!

На момент написания статьи я успел собрать базу всего из 76 email-ов. Произведя рассылку по этой небольшой базе, я получил 11 переходов на сайт нашего объекта и 2 звонка от потенциальных арендаторов. Таким образом конверсия рассылки составила 14 %, а конверсия сайта 18%. При том что затраты составили 0 рублей!

В данной статье я расскажу, где я брал электронные адреса потенциальных арендаторов и какой сервис email рассылок выбрал. Разберу этапы работы с сервисом email рассылок и покажу возможности которые предоставляют сервисы для анализа результатов рассылки. А также дополнительные интересные варианты использования сервисов email рассылки помимо отправки коммерческих предложений вашим потенциальным клиентам.

Видео:Как Найти Арендаторов на Коммерческую НедвижимостьСкачать

Кому будем рассылать? Сбор базы email адресов.

Я мыслил следующим образом. В первую очередь предложение аренды может быть интересно организациям, находящимся в непосредственной близости от моего объекта. Если они арендуют помещения в зданиях рядом, значит их устраивает географическая локация. Они платят аренду примерно по тем же ставкам что и у нас. И им проще будет переехать к нам.

Возможно кого-то не устраивает текущее место аренды, и они подумывают о переезде, но еще не приступали к активному поиску подходящих помещений.

И если я сделаю интересное предложение и покажу дополнительные аргументы в пользу своего объекта, я как минимум вызову интерес данных организаций.

Для определения списка потенциальных арендаторов я воспользовался справочником 2GIS. Я обозначил территорию, которую решил проработать в первую очередь:

Далее я по порядку просмотрел все здания на этой территории и организации, находящиеся в них. На сайтах организаций я брал email адреса. Если у организации в справочнике не был указан сайт, я вводил название организации в строке поиска браузера. И большинстве случаев находил сайт организации или контактную информацию с адресом электронной почты. Если я не хотел видеть какую-либо организацию в качестве своего арендатора, например если сфера ее деятельности для меня не подходила, я ее пропускал.

Результатом моей работы на этом этапе стала таблица в excel со списком организаций – потенциальных арендаторов и их email-ов:

Видео:Авито можно использовать как площадку для поиска сетевых арендаторов.Скачать

Выбор сервиса для email рассылки

Следующим шагом стал выбор сервиса, с помощью которого я должен был осуществить рассылку коммерческого предложения.

На рынке существует множество различных сайтов, которые оказывают данные услуги:

MailChimp.com , GetResponse.ru , SendPulse.com ,

Pechkin.com , UniSender.com и другие.

Я не буду останавливаться на подробном сравнительном анализе преимуществ и недостатков каждого из них.

Я сделал выбор в пользу сервиса SendPulse, исходя из следующих критериев:

• Бесплатно для моего объема рассылки (ежемесячно можно отправлять до 15000 писем 2500 подписчиков);
• Понятный интерфейс на русском языке;
• Возможность создавать формы подписки и интегрировать с моими сайтами и лэндингами;
• Положительные отзывы в сети.

Видео:ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС: Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости как инвестицииСкачать

Работа с сервисом email рассылок SendPulse

При регистрации в сервисе вам необходимо ввести адрес электронной почты и имя. При этом рекомендуется указывать доменную почту (это адрес вида name@vashsite.ru). Письма с таких адресов гораздо реже попадают в спам и лучше воспринимаются получателями рассылки. Если у вас еще нет почты для домена, обязательно создайте ее. В интернете огромное количество различных материалов на тему как это сделать.

После регистрации я создал шаблон письма. Письма в сервисе SendPulse создаются с помощью удобного конструктора. Я не буду подробно описывать процесс создания шаблона, если вы решите воспользоваться данным сервисом, можете посмотреть видео инструкцию на официальном YouTube канале сервиса пройдя по ссылке https://youtu.be/Ak-DkmFvfN8

У меня письмо получилось вот таким:

Далее я создал адресную книгу, состоящую из email адресов, собранных ранее. Также я включил в нее свои личные email адреса на Яндексе, Gmail, Hotmail, Mail.ru и доменную почту. Сделал я это для того, чтобы посмотреть, как мое письмо отобразится в различных почтовых системах.

После создания адресной книги я перешел к созданию и настройке рассылки. Здесь можно настроить дату и время отправки письма, подключить дополнительный сбор статистики, прикрепить файлы (при необходимости), настроить повторную рассылку по непрочитанным и выполнить тестовую рассылку. И нажал заветную кнопку

Вы можете посмотреть видео на YouTube по работе с сервисом SendPulse:

Отправка email рассылки в SendPulse

Видео:Как работать с федеральной сетью? Аренда коммерческой недвижимости. Долгосрочная аренда.Скачать

Оценка результатов рассылки

Самое интересное и то ради чего я написал эту статью – возможности оценки результатов рассылки.

Сервис позволяет посмотреть общую статистику по всем рассылкам: сколько писем было доставлено, сколько из них открыто, и количество переходов на сайт объекта.

А также детально изучить аналитику по каждой конкретной рассылке.

Посмотреть статистику рассылки:

Карту открытий письма:

Карту кликов:

При этом можно посмотреть, с какого адреса электронной почты нажималась та или иная кнопка. Это позволяет сделать более узкое и конкретное предложение каждому заинтересованному потенциальному арендатору. Можно позвонить и по телефону ответить на все интересующие вопросы и проработать возможные возражения.

С каких устройств, на каких платформах и в каких браузерах получатели открывали ваши письма:

А также узнать статистику ошибок при отправке:

Это позволяет удалить не существующие и не активные email-ы.

Важным моментом является то, что все результаты аналитики можно экспортировать в PDF или Excel форматах.

Видео:Как найти арендаторовСкачать

Дополнительные варианты использования сервисов email рассылок

Рассылка коммерческих предложений по аренде не единственный вариант использования сервисов email рассылок в деятельности менеджера по аренде или управляющего коммерческой недвижимостью.

С помощью сервиса вы можете настроить в автоматическом режиме:

• Напоминания вашим арендаторам о сроках оплаты аренды;
• Напоминания о необходимости передачи данных приборов учета (электроэнергии, воды);
• Поздравления с праздниками и днем рождения;

Если у вас есть идеи о том, для чего еще можно использовать сервисы email рассылок в деятельности по управлению объектами коммерческой недвижимости, делитесь ими в комментариях к статье.

В заключение хочу сказать, что для себя я принял однозначное решение развивать этот инструмент поиска и взаимодействия с арендаторами.

В ближайших планах увеличить базу email-ов до 250. Путем расширения территории охвата относительно моего объекта. А также рассылки коммерческих предложений организациям, находящимся на удалении, но в зданиях аналогичных моему объекту. Также я планирую сегментировать получателей для рассылки более конкретных и релевантных коммерческих предложений (отдельно по офисам, складам и торговым площадям).

Желаю вам успехов в поиске новых и работе с действующими арендаторами!

Видео:5 ЛАЙФХАКОВ | Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду.Скачать

ПОИСК АРЕНДАТОРОВ В ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР

Статьи

Видео:Коммерческая недвижимость || Типы арендаторов коммерческих помещений.Скачать

Все о поиске арендаторов в торговый центр

В данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники.

Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников:

1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ?

Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.

2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)?

В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре, кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.

3. Как привлечь крупных якорных арендаторов?

Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору.

А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.

1. Не соблюдение концепции

Отклонение от концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов.

2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии

Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать и эксплуатация объекта становится не рентабельной.

3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм).

Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества. Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.

Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра.

1. Опыт

Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер.

2. Скорость

Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней.

3. Большая база

Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества.

Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж.

📺 Видео

Где найти арендатора для коммерческой недвижимости? Брокер по недвижимости Никита Прейзнер.Скачать

НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.Скачать

Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!Скачать

Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат АлиханянСкачать

Местные арендаторы: как выстроить работу эффективно?Скачать

Аренда помещений в торговых центрах. Профили торговли арендаторовСкачать

Продам Красное и Белое. Торговое Помещение с сетевым арендатором.Скачать

Аренда Помещения в Торговом Центре [плюсы и минусы]Скачать

О ЧЕМ ГОВОРИТЬ С АРЕНДОДАТЕЛЕМСкачать

Советы арендодателя: Как правильно и выгодно арендовать помещениеСкачать

Как арендатору подтвердить оборот магазина для оплаты аренды в розничной торговлеСкачать