коэффициент потерь офисных площадей (4 видео)

Содержание

CRE Россия #18 (193) 16.09.2012 Девелопмент
Офис без потерь: Сказка о потерянной площади
Кто виноват?
Кому это надо?
как с этим бороться?
Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей
Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA
📸 Видео

Видео:Как начисляется районный коэффициент - Елена А. ПономареваСкачать

CRE Россия #18 (193) 16.09.2012 Девелопмент

Видео:Местные потери давления и потери давления по длинеСкачать

Офис без потерь: Сказка о потерянной площади

Во времена демократического централизма, когда вся строительная сфера жестко регулировалась СНиПами, ГОСТами и прочими регламентами, и те, кто строил здания, и те, кто потом их занимал, заранее знали, «где, куда, чего и сколько». Типовые помещения были распланированы раз и навсегда, организации сидели в них годами, меняли дислокацию только по особому решению наверху, а для вновь заезжающих организаций делался только косметический ремонт. Свободный рынок все перевернул на 180 градусов. Большинство регламентов теперь носят не императивный, а рекомендательный характер, здания строятся по индивидуальным авторским проектам, архитекторам дан практически полный карт-бланш, а у арендаторов сугубо индивидуальные запросы, находящие отражение в том числе в планировке помещений. Одним из результатов этой «творческой свободы», помноженной на «индивидуальные запросы», стало появление коммерческих объектов, страдающих loss-синдромом, а именно – грешащих большими и неоправданными потерями полезной площади. «Врачи» в лице архитекторов и девелоперов пытаются победить эту болезнь, выписывая свои рецепты, но лечение получается трудным и дорогостоящим.

В принципе, так называемые потерянные площади – атрибут любого проекта. Как отмечает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i‑Land, это коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и другие технические помещения с инженерным оборудованием, которые неарендопригодны. К «потерянным» площадям также относятся помещения управляющей компании, уборочного инвентаря и охраны. Подчеркнем еще раз, что без этого никак не обойтись. Другое дело, что, как подчеркивает эксперт, «по международным стандартам, коэффициент потерь в качественных помещениях класса А, В+ и В– не должен превышать 20 %. Для офисов класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18 %, для класса В – в пределах 20 %. В складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной». Международных стандартов, на базе которых рассчитывается коэффициент потери полезных площадей в офисных зданиях и других коммерческих объектах, несколько, но самый известный и широко применяемый – стандарт BOMA. BOMA (Building Owners and Managers Association) – это северо-американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который де-факто стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года и является дополненной и улучшенной версией предыдущего. «Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент здания (или, как его еще называют, коэффициент потерь площадей, или коридорный коэффициент) имеет значение от 1,05 до 1,25. Зависит он от многих факторов: от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д.», – объясняют специалисты MKV architects.

К нам поступил заказ на оптимизацию одного из офисных объектов, расположенных в центре Москвы. Современное здание класса А, но на некоторых этажах коэффициент нагрузки (load factor) достигал 1,70, что являлось неприемлемым коэффициентом как для арендатора, так и для арендодателя. Высокий коэффициент стал результатом избыточного количества общих площадей на этажах, а также чрезмерного количества помещений для технических нужд. Проработав проект, мы изменили планировки типовых этажей, значительно уменьшив площади общего пользования на этаже, не нарушив функциональность. Изменению при этом обычно подлежат общие санузлы, лифтовые холлы, лишние коридоры, в которых нет необходимости, излишне большие помещения для хранения уборочного инвентаря и т. д.

В результате перепланировки (перевода площадей общего пользования в полезную площадь арендатора) коэффициент снизился до 1,40. С коэффициентом 1,70 сдать помещение в аренду практически невозможно, обычно коэффициент занижается арендодателем искусственно до приемлемых 1,12–1,20. При таком занижении коэффициента с 1,40 до 1,20 арендодатель теряет гораздо меньше площади, чем с 1,70 до 1,20. Такая же ситуация была и на первом этаже, который был перегружен техническими площадями и коридорами для доступа к техническим площадям. Хотя в случае с первым этажом гораздо эффективнее производить перепланировку на этапе проектирования, тем не менее, удалось оптимизировать количество лишних коридоров, что повлияло на коэффициент здания.

К сожалению, реальность, по крайней мере, российская, особо далека от идеала: у нас в стране полным-полно объектов, в которых крайне высок коэффициент потерь полезных площадей (loss factor). Причем, как подчеркивает Наталья Леготина, руководитель собственного архитектурного бюро, «такие здания можно найти как среди новых, недавно построенных объектов коммерческой недвижимости, так и среди объектов застройки советского и дореволюционного периода». По словам Сергея Канаева, самыми яркими примерами тут могут служить здания бывших НИИ. Например, в Экспериментальном НИИ металлорежущих станков на 5 Донском проезде до 30 % площади главного здания занимает парадная лестница.

Кто виноват?

Что же приводит к неконтролируемому росту loss-фактора, и каковы типичные ошибки, которые совершают авторы проектов? Применительно к давно построенным зданиям ситуацию можно охарактеризовать как крайне сложную. Елена Лисина, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании CBRE, сетует, что «старые здания советского периода постройки в основном имеют кабинетную систему, при которой потери на коридоры могут составлять до 30 %. Кроме того, в старых зданиях очень часто существует неэффективная сетка колонн, неэффективное расположение лестнично-лифтовых групп, что усложняет реконструкцию данных объектов для повышения эффективности планировочных решений». По мнению эксперта, отдельный сегмент представляют собой офисные особняки, чаще всего дореволюционного периода постройки. «Данные здания, как правило, не эффективны с точки зрения планировочных решений (маленькая площадь этажа, наличие внутренних перегородок, не подлежащих сносу, неэффективное расположение лестниц, которые могут являться декоративным элементом и занимать значительную площадь), – уверяет Елена Лисина. – Обычно такие объекты являются памятниками архитектуры с существенными ограничениями по изменению внутренних планировочных решений и фасадов». Но если у старых зданий есть оправдания в виде тех архитектурно-планировочных подходов, которые бытовали в период их строительства, то «потери современности» нельзя оправдать ничем, кроме ошибок девелоперов и грубых просчетов архитекторов. Основными ошибками и просчетами Наталья Леготина считает следующие:

–непродуманный шаг несущих колонн; –«неправильная» форма здания (для оптимального использования офисного пространства идеальны здания прямоугольной формы, иные грешат большим количеством углов, выпуклостей, расположенных в неудачном месте несущих колонн и т. д.); –непродуманные планировки на этапе строительства; –непродуманное на этапе проектирования размещение главных несущих конструкций; –перенасыщенная инфраструктура самого здания: слишком просторная входная группа, входы с консьержами, слишком обширные лобби и рекреационные зоны, раздевалки для обслуживающего персонала и т. д. – все это рассчитано на пользователей здания, а не каждого конкретного арендатора, который вынужденно платит за площадь, которой по факту не пользуется; –кабинетно-коридорные системы.

Кроме того, Дмитрий Чупахин, старший менеджер проектов отдела по управлению проектами компании Jones Lang LaSalle, уверен, что «к высокому коэффициенту потери площадей приводят большая высота здания, совмещение разных функций в одном здании (многофункциональный комплекс), увлечение дизайном. Как правило, это становится результатом неверного выбора архитектора и (или) девелопера, а также дизайнерские амбиции заказчика/застройщика». «Зачастую архитекторы, работающие над проектом, пытаются при проектировании идти не от функционального назначения здания, а от его архитектурного образа, – развивает тему Иван Подкова, директор департамента маркетинга ГК «РЕГИОНЫ». – К тому же, ошибки возникают из-за отсутствия единого центра принятия решений для различных служб, отвечающих за реализацию проекта. Это может выливаться в то, что, например, при проектировании инженерных систем комплекса могут быть приняты нерациональные решения. В дальнейшем это потребует выделения дополнительных площадей в здании под те или иные инженерные помещения». Если же обратиться к торговым площадям, то здесь, по наблюдениям Дмитрия Коновалова, генерального директора компании TEKTA GROUP, «потери случаются из-за инженерных коммуникаций. К примеру, в помещении может быть запроектирована слишком объемная вентиляционная камера. Задача девелопера – не допустить потерь, улучшив эргономику помещения. Если и винить кого за потери площадей, так только самих застройщиков, которые допускают просчеты в архитектурно-планировочных решениях и не могут донести до непосредственного исполнителя свой изначальный замысел».

Справедливости ради надо заметить, что довольно часто высокий коэффициент не означает, что здание некачественно спроектировано и не пригодно. Как отмечает Александр Хорош, ведущий эксперт по стандартам BOMA компании MKV architects, «многие здания класса А имеют большое количество рекреационных зон, широкие коридоры, “больше воздуха”. Так, одна очень крупная компания собиралась строить свое здание (большое здание класса А). Был проведен расчет на этапе проектирования, коэффициенты были достаточно высоки, но вносить какие-либо изменения не требовалось, потому что здание было задумано таким – со всеми премиум-атрибутами в виде зимних садов, атриумов и прочих элементов».

Кому это надо?

Тут самое время задать вопрос: почему вообще проводятся все эти измерения, и кому так важно соотношение общей и «потерянной» площади? Ответ лежит на поверхности: арендодатель получает, а арендатор платит деньги с учетом коэффициента здания. «К примеру, если арендатор занимает 100 кв. м площади, то при рассчитанном по стандарту BOMA коэффициенте, равном 1,15, он будет платить за 115 “квадратов”, – поясняет Сергей Канаев. – Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания, в стандарте BOMA присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и т. д.) между арендаторами».

Как подчеркивает г-жа Лисина, «собственник старается как можно больше площадей (в том числе общественные зоны) отнести к арендуемой площади и, соответственно, получать с этих площадей доход. И тут расчеты по BOMA выглядят наиболее предпочтительным для арендодателя: ведь в соответствии с данным стандартом в арендуемую площадь этажа не включатся основные вертикальные коммуникации (лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды и т. п.) и ограждающие их стены, а также атриумы. Арендатор, в свою очередь, хочет максимально снизить процент неиспользуемой площади, за которую он платит». По оценкам эксперта, «наиболее эффективными зданиями с точки зрения потерь площадей для арендатора являются здания с открытой планировкой и площадью этажа не менее 1 тыс. кв. м, с сеткой колонн не менее 8 х 8 м или 9 х 9 м, с расположением лестнично-лифтовых групп и санузлов в центре этажа. В данном случае этаж легко может делиться между несколькими арендаторами с минимальными потерями площадей».

Впрочем, как отмечают специалисты компании Capital Group, использование стандартов BOMA и расчетов в соответствии с этим стандартом пока далеки от общепринятой в России практики: «В России по-прежнему в основном применяется стандарт БТИ, в соответствии с которым строительные компании обязаны предоставлять данные по объемам площадей городу». (Для справки: различия оценочных подходов между BOMA, где учитывается толщина стен, колонны, стены, перегородки и другие конструктивные элементы здания, и БТИ, которое в расчет все это не принимает, стали особенно актуальны в кризис. Как вспоминает Максим Жуликов, специалист отдела коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, тогда арендодатели, стремясь удержать старых арендаторов и заполучить хоть каких-то новых, в арендных расчетах в массовом порядке стали переходить с BOMA на БТИ. И ценовая разница доходила до 15 %.)

как с этим бороться?

Как ни считай, обязательные «потерянные» площади – вещь объективная, и с ней надо смириться, а вот дополнительные – вещь неприятная, и с ней надо бороться. По мнению специалистов компании Capital Group, «особую актуальность данный вопрос приобретает при строительстве современных небоскребов: чем более комфортные условия создаются для пользователей объекта и чем сложнее инженерия, тем больше риск потери площадей. В МФК “Город Столиц” объем эффективных площадей составляет порядка 70 %. Для здания класса А с просторными общими зонами, несколькими группами лифтов и сложной инженерией данный показатель высок». Наталья Леготина предлагает девелоперам хотя бы по минимуму использовать коридорно-кабинетную систему, в идеале – только для высшего топ-менеджмента и VIP-переговорных; для остальных сотрудников идеально подойдут офисные перегородки из современных материалов. «В случаях, где необходима полная звукоизоляция, можно использовать потолочные шумоуловители и др. Офис, комбинирующий преимущества коридорно-кабинетной структуры с возможностями open space, идеально подойдет практически для любой фирмы. Также не стоит использовать стандартную мебель – лучше изучить системное предложение (мебель, разработанная исходя из эргономики офисного пространства, с учетом потребностей усредненного персонала). Мебель на заказ также позволит оптимизировать нерациональные участки офиса (углы, эркеры, ненужные колонны и т. д.)». Еще один неожиданный совет дает Сергей Канаев, который предлагает приглашать УК с большим портфелем управления – в этом случае владельцам здания не придется выделять управленцам большие дополнительные помещения под инвентарь и техслужбы. Но в целом понятно, что рациональные подходы и «урезание» неоправданных «понтов» вполне способно свести loss-фактор к разумному минимуму.

Свои рецепты есть и в том случае, если речь идет не о новом строительстве, а о реконцепции. Елена Лисина отмечает, что уменьшить коэффициент потерь в уже существующих зданиях можно путем оптимизации планировочных решений, например, сноса ненесущих перегородок (при кабинетной системе этажа) для снижения потерь на коридоры. Примеры реконструкции офисных зданий советского периода постройки – БЦ «Нагатинский», БЦ «Туполев Плаза». К многочисленным удачным примерам можно отнести также редевелопмент бывших производственных помещений в офисные объекты (например, «Даниловская Мануфактура», «Красная Роза»). Эльхан Керимли, управляющий директор компании Renaissance Development, вспоминает, что и в их практике были удачные перепланировочные решения: «Лишние коридоры закрывали (не пожарные, естественно). Мертвые углы превращали в помещения. Ввиду того, что позволяла высота, делали внутри помещения второй уровень, хотя на этапе проектирования это не планировалось».

Впрочем, все без исключения эксперты уверены, что погоня за минимизацией loss-фактора весьма опасна и требует большой осторожности. Иначе торговые центры, которые все чаще играют роль «центра культурной жизни», рискуют превратиться в торговые зоны рыночного типа, а офисные здания – остаться без архитектурно-имиджевой составляющей, которая для ряда арендаторов крайне важна.

Видео:Простой расчет теплопотерь. Как оценить потребность в отоплении? / Длинная версия / Глеб ГринСкачать

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:

• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

• Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт «БОМА» по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.

Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент , Floor R/U Ratio , коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.

Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).

Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.

Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендная площадь этажа (floor rentable area) — представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.

Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.

R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.

Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.

Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.

R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMA

Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами:
1. Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)
2. Распределение мест общего пользования.
3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)

В отличие от стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.

1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха.

2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно без стеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.

Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.
Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

Видео:Лекция 7. Коэффициент усиления антенны.дБи. Модель распространения сигналов в свободном пространствеСкачать

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.

Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Основные положения стандарта

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).

Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).

И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».