Видео:6 способов быстро сдать коммерческую недвижимостьСкачать
Оценка зданий, помещений, земельных участков, имущественных комплексов, бизнеса, предприятий, земельных участков и др. имущества (оборудования, транспорта и пр.)
Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).
Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади:
К корид. = S общ./S арендопригодн.
Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости:
S арендопригодн. = S общ. — S вспомог.
Значение Коридорного коэффициента различно в зависимости от стандартов постройки и типов доходной недвижимости. Например, согласно данным Ассоциации владельцев и управляющих зданиями (международной общественной организации, регламентирующей отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости BOMA (Building Owners and Managers)), коридорный коэффициент составляет: для качественных зданий и помещений Класса А и Класса В до 20%, для офисов Класса А — 12 – 18%, Класса В — до 20%, для складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной.
Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.). Это величина, обратная Коридорному коэффициенту:
К арендопригодн. = S арендопригодн./ S общ. = 1/ К корид.
Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений различного назначения и различных стандартов постройки, специалисты StatRiel t выявили наиболее типичные значения Коридорных коэффициентов и Коэффициентов арендопригодной площади. Пределы значений зависят от общей площади объектов и стандартов (проектов) постройки. Обнаруживается зависимость: чем больше общая площадь объекта доходной недвижимости и чем современнее проект здания, тем меньше доля вспомогательных помещений в общей площади объекта, следовательно, Коэффициент арендопригодной площади выше, а Коридорный коэффициент ниже.
по расчетам StatRielt на основе сопосталения технической документации объектов
Назначение и классы качества доходных зданий и помещений
Коэффициент арендопригодной площади
Нижняя и верхняя границы
Среднее значение
Нижняя и верхняя границы
Среднее значение
Здания, построенные до 1992 года
Здания и встроенные помещения розничной торговли
1,12
0,90
Административные и др. общественные здания и встроенные помещения
1,20
0,84
Складские здания и блоки
1,08
0,93
Производственные здания и блоки
1,10
0,91
Здания, построенные после 1991 года
Здания и встроенные помещения торгово-развлекательного назначения
1,18
0,85
Офисные (а дминистративные) здания и встроенные помещения
1,16
0,86
Складские здания и блоки
1,05
0,95
Производственные здания и блоки
1,09
0,92
Новости недвижимости
© 2013 – 2022 Ассоциация «СтатРиелт» Свидетельство №1165200050510 от 24.02.2016г. Министерства юстиции Российской Федерации
Видео:Как начисляется районный коэффициент - Елена А. ПономареваСкачать
Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA
Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.
За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.
Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Основные положения стандарта
Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).
Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).
Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:
— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;
— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).
И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».
Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!
(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)
Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.
🎥 Видео
Как применять районные коэффициенты и процентные надбавки при расчете зарплатыСкачать
Оспаривание кадастровой стоимости. Почему рыночная оценка больше не работает?Скачать
Коэффициенты ликвидностиСкачать
Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат АлиханянСкачать
Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!Скачать
НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.Скачать
Как Сдать Торговые площади?Скачать
№15 Строительство коммерческой недвижимости. Готовый арендный бизнес.Скачать
Как инвестировать в коммерческую недвижимость с любым капиталом?Скачать
Как сдать подъезд в аренду и заработать? Коммерческая недвижимость. Бизнес на недвижимости с нуляСкачать
Инвестиционный анализ - что такое NPV, IRR и другие понятия.Скачать
ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС: Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости как инвестицииСкачать
Как повышающие коэффициенты влияют на объём коммунального ресурсаСкачать
Инвестиции в коммерческую недвижимость: Риски, убытки, потеря дохода на арендеСкачать
🔥 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Инвестиции от 100 тысяч рублей в 2022Скачать
Пять основных видов расчетов по сделкам с недвижимостью!Скачать
Как Найти Арендаторов на Коммерческую НедвижимостьСкачать
Как посчитать Рентабельность Коммерческой Недвижимости?Скачать
