как рассчитать поправки на площадь (3 видео)

Содержание

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА
Поправка на площадь земельного участка
ОБОСНОВАНИЕ И РАСЧЕТ ПОПРАВКИ НА ПЛОЩАДЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Корректировка на масштаб при оценке недвижимости
📺 Видео

Видео:Как рассчитать первую поправку на дифферент во время DraftSurveyСкачать

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Видео:Как пользоваться AlpineQuest и OfflineMaps для целеуказания и корректировки огня артиллерииСкачать

Поправка на площадь земельного участка

Расчет поправки на размер земельного участка

Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.

Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке:

1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:

Величина S’ отражает обеспеченность здания земельным участком.

2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектом – аналогом:

где: S’ o — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.;

S’ ai — площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.;

3. Величина корректировки определялась по формуле:

где: СЗУ — стоимость 1 кв. м земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка была определена в разделе «расчет стоимости земельного участка методом остатка» и составила 174694 за 756 кв.м., следовательно, рыночная стоимость права аренды 1 кв.м. = 232 руб.

Расчет величины поправки на разницу в площади земельного участка представлен

Видео:Дирекционный угол поправка направления магнитный азимут военная топографияСкачать

ОБОСНОВАНИЕ И РАСЧЕТ ПОПРАВКИ НА ПЛОЩАДЬ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

После публикации в разделе дискуссий на сайте моего сообщения, касающегося так называемой Поправки Мисовца я получил несколько просьб высказать свое мнение по поводу правильного расчета поправки на площадь объекта оценки при оценке недвижимости.

Публикуемая ниже статья является ответом на эти запросы, а также является развитием очевидной идеи, высказанной автором при обсуждении вопроса на страничках клуба Оценщиков.

Для иллюстрации поправки на площадь в качестве примера обсудим фрагмент оценки мастерских бытового обслуживания населения, здание площадью 300 м 2 .

Пусть в сравнительном подходе мы имеем цены метра и площади аналогов:

Таблица 1

Цена рублей/м 2	Площадь, м 2
95	400
100	300
110	200

Можно было бы построить график в осях Цена-Площадь, но нам жаль аналогов, их и так мало, тратить их на поправки — потом не хватит на сам расчет. Попытаемся рассчитать поправку независимо от основных аналогов.

Для рассчета поправки воспользуемся аналогом из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС, например сб.26 том.2 таблица 67 «Мастерские бытового обслуживания населения», смотрим, и вот что там видим для, например, второго территориального пояса:

Таблица 2

Объем/м 3	500	1000	1500	2000
Единичная стоимость, рублей:	23,9	20,3	20	21

Но у нас площади, а в УПВС объемы, что делать?

Делим все объемы УПВС на высоту объекта оценки (например, 4 метра), т.е. рассчитываем, какая площадь была бы у аналога из УПВС, если бы высота у него была как у объекта.

Таблица 3

Площадь/м 2	125	250	375	500
Единичная стоимость, рублей:	23,9	20,3	20	21

На графике это выглядит вот так.

Спад графика от 125 до 375 м 2 отражает снижение расходов на возведение более масштабного проекта. Рост к точке 500 м 2 отражает изменение типового проекта, более мощные фундаменты, более глубокий котлован и т.п.

Следовательно, собственно поправку на площадь нам может дать только левая половина ломаной линии, т.к. крайняя правая точка, строго говоря, не аналогична трем предыдущим точкам.

Построим корректировочную таблицу, в которой объекту оценки и каждому аналогу сопоставим две граничные площади из сборника УПВС и две соответствующие им единичные стоимости:

Таблица 4

Цена, рублей/м 2	Площадь, м 2	Левая граница		Правая граница		Расчет единичной стоимости аналога
Объект	300	250	20,3	375	20	20,3+(300-250)(20-20,3)/(375-250)=20,18
95	400	375	20	500	21	20 + (400-375)(21-20)/(500-375) = 20,2
100	300	250	20,3	375	20	20,3+(300-250)(20-20,3)/(375-250)=20,18
110	200	125	23,9	250	20,3	23,9+(200-125)(20,3-23,9)/(250-125)=21,74

Формула расчета единичной стоимости аналога по УПВС выглядит так:

ЕСа = ЕСлг + (Sa — Sлг)*(ЕСпг — ЕСлг)/(Sпг — Sлг)

где:

ЕСа — единичная стоимость аналога;

ЕСлг — единичная стоимость левой границы;

ЕСпг — единичная стоимость правой границы;

Sa — площадь аналога;

Sпг — площадь правой границы;

Sлг — площадь левой границы.

Здесь может быть одна проблема: если у нас будет аналог площадью 500 м 2 и более, то для проведения рассчета нужно будет искать какую-то другую таблицу УПВС, разброс строительных объемов в которой больше.

Вносим поправки на масштабный фактор:

Таблица 5

Цена, рублей/м 2	Площадь, м 2	Единичная стоимость аналога	Поправка	Стоимость с поправкой, рублей/м 2
Объект	300	20,18	—	—
95	400	20,2	20,18/20,2=0,99901	94,91
100	300	20,18	1	100
110	200	21,74	20,18/21,74=0,928243	102,11

Общая формула для расчета стоимости аналога с поправкой на масштабность:

САп = СА * ЕСо/ЕСа,

САп — стоимость аналога с поправкой;

СА — исходная стоимость аналога;

ЕСо — единичная стоимость объекта оценки;

ЕСа — единичная стоимость аналога.

Сводим обе формулы в одну целую:

САп = СА * ЕСо/[ЕСлг + (Sa — Sлг)*(ЕСпг — ЕСлг)/(Sпг — Sлг)]

Обозначения даны выше.

Условия применимости данной поправки аналогичны условиям применимости затратного подхода. Поправка может быть недостоверной в тех случаях, когда Оценщик вынужден отказаться от применения затратного подхода в связи с несоответствием получаемых результатов рынку.

Вместе с тем, в случае расчета данной поправки в качестве аналога УПВС может привлекаться более широкий класс объектов, чем при расчете восстановительной стоимости. Это последнее замечание основано на предположении, что масштабный фактор достаточно универсален, т.е. не меняется при незначительных изменениях конструктивных особенностей объектов или особенностях их целевого назначения.

Прошу во всех учебниках заменить старую версию «Поправки Мисовца» на поправку в новой редакции…

Мисовец Василий Григорьевич, юрист страховой компании «Арка-Страхование», партнер и ведущий эксперт Бюро оценки LABRATE.RU по оценке недвижимости, предприниматель-оценщик. Автор многочисленных публикаций (в т.ч. методик) по оценке стоимости недвижимости, земельных участков, информационному и законодательному обеспечению оценочной деятельности в РФ. Соавтор и создатель Он-лайн библиотеки оценщика LABRATE.RU.

Видео:Внесение объемов работ Справочник поправок, назначение поправокСкачать

Корректировка на масштаб при оценке недвижимости

При оценке недвижимости часто возникает необходимость внесения корректировки на площадь оцениваемых объектов (масштаб). При этом часто ссылаясь на опубликованные работы известных в оценочном сообществе авторов 2000-2002 гг., где приводятся зависимости стоимости от площади вида y = А*e-вx или y=-А*ln(x) + С, показывающие, что с ростом площади удельная стоимость объектов плавно понижается.

Суть предлагаемого способа корректировки на масштаб заключается в том, что данная поправка вносится последней, уже после внесения всех прочих корректировок, учитывающих все прочие расхождения (на уторгование, местоположение, состояние, конструкционные различия и т.п.). То есть тогда, когда различия в стоимости аналогов и объекта оценки определяются уже исключительно и только площадью. Преимущество данного способа в том, что для расчета корректировки используются те же самые объекты-аналоги сравнительного подхода, информация по которым уже внесена в расчетных таблицах сравнительного подхода.

Данный способ можно пояснить на примере оценки ставки аренды для небольшого офисного помещения (39 кв.м) в пределах 1-2 минут пешком от станции метро «Пушкинская».

Для сравнительного подхода были отобраны 7 аналогов (офисные помещения и ПСН, дата предложения – январь-февраль 2012 г.), площадью от 8 кв.м. до 78 кв.м.

По каждому помещению – аналогу формируется следующая информация:

Si – площадь объекта, кв.м.;

Сi – цена предложения, руб./кв.м в год (после проведения указанных выше корректировок)

Расчет поправки был выполнен в следующей последовательности:

Определение цены предложения 1 кв. м (удельная цена предложения) по формуле:

Информация о полученных значениях представлена на рисунках ниже:

Рис. 1. Информация об аналогах, используемых для расчетов, в $/кв.м год (с НДС)

Рис. 2. Результаты аппроксимации (дающие максимальное значение R2)

Площадь объекта оценки составляет 39 м2 и отличается от площадей объектов аналогов Таким образом, в цену 1 м2 объектов-аналогов необходимо ввести соответствующие корректировки. При этом график зависимости величины ставки аренды от площади имеет явный максимум в районе 39-40 кв.м (хорошо соответствующий наличию спроса на подобные помещения, соответствующие 1-комнатной квартире). Логарифмическая или экспоненциальная зависимости такого эффекта не обнаружили бы.

Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена статистически полученная формула линейной зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости:

ОС = 0,003П3 – 0,640П2 + 33,69П + 333,9; где:

ОС – относительная рыночная стоимость;

П – общая площадь,

Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле: