как рассчитать площадь сервитута

Видео:Как рассчитать площадь земельного участкаСкачать

Методика определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок. Примеры расчета

Понятие сервитута давно нашло отражение в российском законодательстве. Однако далеко не все граждане имеют представление о том, что это такое.

Сервитут — это особая форма права использования чужого земельного надела. Естественно, за такое пользование предусмотрена соответствующая плата. Но как устанавливается сумма, требуемая с лица? Эта процедура будет возможна только после того, как будет проведена соответствующая оценка собственности.

Видео:Сервитут на земельный участок | Простыми словамиСкачать

Соразмерная оплата – что это такое?

Понятие соразмерной платы бессмысленно искать в гражданском законодательстве. Дело в том, что на законодательном уровне понятие о цене сервитута не существует. Это чисто экономическая терминология, которую стоит рассматривать через призму финансов.

Однако, в гражданском законодательстве есть понятие «платы за пользование сервитутом».

Что же такое соразмерная плата? Это вознаграждение материального характера в четко установленной денежной форме. Данное вознаграждение осуществляется лицами, которые установили обременение на земельный надел. Цель этого действия — обеспечить взаимовыгодное сотрудничество с пользователем земельного участка.

Видео:УСТАНОВЛЕНИЕ СЕРВИТУТА НА НЕДВИЖИМОСТЬ || ЧТО ЭТО? РАСЧЕТ И ПРИМЕРЫСкачать

Когда можно требовать?

Но далеко не на каждый сервитут может быть установлена плата за использование.

Пункт 1, статьи 18 Федерального закона 43 от 5 апреля 2013 года устанавливает, что соразмерная плата может быть назначена только в случае, если установление сервитута будет способствовать затруднениям в использовании земельного надела.

В этом случае правообладатели надела или его собственники имеют право требовать от от лица, которое обладает сервитутом, плату за установление.

В соответствии с той же нормой, сумма оплаты будет устанавливаться прямо пропорционально площади, которая соответствует участку сервитута.

Иных случаев российское законодательство на данном этапе не предусматривает.

Однако, в будущем, возможно, будут внесены поправки, которые расширят перечень оснований для установления платы за сервитут.

Видео:Как рассчитать площадь будущего дома.Скачать

Может ли быть безвозмездный сервитутный договор на ЗУ?

Рассмотрим, может ли быть сервитут бесплатным, или он всегда на платной основе. Возможность установления сервитута на безвозмездной основе оговаривается в статье 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой лица, которые обладают на праве собственности земельным наделом могут продавать его, давать в залог, дарить и осуществлять иные действия, которые предусмотрены законом, в частности, статьей 209.

В соответствии со статьёй 262 Гражданского законодательства, если земельный надел не имеет ограждений, то абсолютно любое лицо может пройти через данный участок, но только при условии, если собственнику не будет оказано беспокойство.

Статья 262 ГК РФ. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Однако вследствие таких действий убытков участку не наносится, значит, данный сервитут может быть установлен на безвозмездной основе.

Видео:Как установить частный сервитут?Скачать

Методика определения стоимости

Существует несколько методик, которые позволяют рассчитать плату за использование сервитута.

Каждый подход применяется в чётко оговоренной ситуации.

Подходы в оценке

При использовании нижеизложенных подходов, используется понятие «рыночная стоимость». Она является определяющей для установки стоимости сервитута.

Подробнее о том, как проводят оценку сервитута, мы рассказывали тут.

Сравнительный

Сравнительный подход является совокупностью методов, которые применяются для оценки стоимости. В основном, сравниваются схожие объекты оценки (аналоги), которые расположены в данном регионе.

Для выполнения подобного подхода важно соблюсти несколько условий:

1. Объект недвижимости не должен носить уникальный характер.
2. Информация о сервитуте должна была быть исчерпывающей.
3. Факторы, которые тем или иным образом должны влиять на ценообразование должны быть сопоставимы.
4. Аналог же должен быть похож на объект оценки.

Для того чтобы определить стоимость по сравнительному подходу, нужно провести логический анализ, с учетом рассмотрения каждого отдельного показателя.

Преимущество такого подхода в том, что стоимость продажи будет отражаться на изменении финансового положения и инфляции. А также, данный метод обоснован статистически.

Недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности рынка.

Доходный

Доходный подход базируется на том, что стоимость земельного надела должна соответствовать оценке качества и количества дохода, который земля должна принести.

При расчёте применяется процесс капитализации дохода, который позволит определить взаимосвязь стоимости и будущей прибыли.

Используется коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между стоимостью объекта и прибылью. Уделяется внимание ожидаемому доходу.

На основании применения этих понятий выясняется «ставка дисконтирования». Ставка дисконтирования — это сложный процент, который применяется при пересчете полученных денежных средств в ходе использования имущества.

При доходном подходе упор и акцент делается на прибыли, которую получает обладатель земельного надела в случае, если допустит использование сервитута.

В таком случае обладатель надела вправе отказать в использовании.

Что в таком случае делать инициатору соглашения?

Если лицо предполагает, что оно может претендовать на использование земельного надела, то можно обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Однако это не самая необходимая мера, которая, в конечном итоге, может обернуться затратами на участие в суде, но без видимого результата.

Затратный способ

Затратный подход включает в себя методы, которые определяют основные затраты, применяемые для восстановления или приведения в порядок недвижимого имущества.

Обладатель сервитута не должен заплатить за объект больше, чем за его ремонт.

Для применения затратного подхода нужно ориентироваться на следующие показатели:

1. Уровень платы за использование.
2. Затраты на приобретенное оборудование.
3. Примерная норма прибыли, которая характерна для региона проживания.

У затратного подхода есть свои преимущества. Он прекрасно подходит для оценки новых объектов.

Однако, есть и недостатки, ведь не всегда затраты будут эквивалентны рыночной стоимости.

Видео:Плата за сервитут - расчет в 3 копейки. Почему обманули?Скачать

Оценка уровня убытка

Оценка уровня убытков должна производиться по каждому фактору, с использованием экспертного метода.

Какие факторы имеют значение при установлении стоимости?

1. Степень ограничения использования.
2. Влияние расположенных земель.
3. Интенсивность использования.
4. Доля, которая занята под сервитут.

Видео:КАК ПРАВИЛЬНО СЧИТАТЬ ПЛОЩАДЬ ДОМА ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ?Скачать

Как рассчитать размер?

Муниципальные и государственные земли

Вопрос оплаты за муниципальные государственные земли, которые называются «публичным сервитутом» рассматривается в статье 39. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Плата будет устанавливаться местными или федеральными органами власти в качестве единовременного платежа. По заявлению Может быть пересмотрен вопрос о периодических платежах.

Стоимость оплаты будет напрямую зависеть от площади земельного надела.

Устанавливается в размере 0, 0 1% от имеющейся кадастровой стоимости земельного участка. За каждый календарный год использования.

Если необходимость использования публичного сервитута установлена больше, чем на 3 года вперед, то плата должна быть не меньше, чем 0, 1% от кадастровой стоимости за срок сервитута.

Частная собственность

Земельный участок, который находится в частной собственности должен предполагать оплату за использование сервитута.

Однако в этом случае процент не устанавливается на законодательном уровне. Стороны должны прийти к взвешенному решению единогласно.

Стоимость устанавливается на основании отчета об оценке участка.

Оплата в отношении собственника земельного надела может вноситься тремя способами:

1. За счёт федерального бюджета.
2. За счёт бюджета субъекта Российской Федерации.
3. Или за счет юридических или физических лиц, которые осуществляют эксплуатацию объектов на наделе и осуществляют на нём строительство.

Видео:🔴 Установление сервитута // Расчет стоимости сервитута на земельный участокСкачать

Пример расчета

Рассмотрим пример, где в качестве сервитута выступает земельный надел и асфальтовое покрытие на нём. По данному земельному наделу должен проезжать автотранспорт, использоваться данный земельный участок будет интенсивно, в любое время суток.

1. Для начала нужно определить границы сервитута.
2. Устанавливаются маршруты, по которым можно осуществлять проезд транспортных средств. Важно, чтобы маршруты отвечали требованиям СНиП 2. 05. 02 85.
3. Площадь всего сервитута равна 1320 квадратных метров.

Для того, чтобы рассчитать стоимость, необходимо выяснить основные коэффициенты:

1. Показатель кадастровой стоимости для объекта составил 594 руб.
2. Эту сумму нужно умножить на категорию арендатора.
3. Умножить на коэффициент земельного участка.
4. Умножить на коэффициент приближенности к административному центру.
5. Умножить на коэффициент инфляции года.

Подставив все эти показатели в формулу получается 12, 50 руб за один квадратный метр в год.

Нужно учесть, что собственник стал обладателем данного земельного надела в результате приватизации.

Стоит понимать, что он делал инвестиции в землю, которые тоже стоит учитывать:

1. Поэтому 0, 05 нужно умножить на удельный показатель кадастровой стоимости 594. Получается 29, 7 руб. за квадратный метр.
2. Эту сумму нужно разделить на 50. Получается 0, 594. Это норма возврата капитала.
3. 12, 50 нужно умножить на количество квадратных метров, которые имеются у собственника (а это 1320).
4. Получается, ежемесячно за использование сервитута собственник будет получать 16500.

Однако, учитывая, что сервитут частный, стороны могут договариваться и о других дополнительных взносах, так как контроля со стороны государства в этой области не предусмотрено.

Видео:Основания установления публичного сервитутаСкачать

Облагается ли НДС?

К сожалению, операция, которая позволяет реализовать право на ограниченное использование земельного надела является объектом обложения НДС.

При этом, оплачивать НДС должен только правообладатель земельного надела.

Подобное предусмотрено статьей 146 Налогового кодекса, в соответствии с которым объектом обложения налогами признаются действия по реализации услуг, товаров и работ. Сюда же включено предоставление сервитута на землю.

Также стоимость налога меняется в зависимости от того, кто является инициатором сервитута, гражданин или юридическое лицо.

Видео:Сервитут на земельный участок - Частный и публичный // Для чего и как устанавливаетсяСкачать

Где зафиксировать?

Между сторонами заключается соглашение, которое включает в себя ряд основных кризисных моментов взаимоотношений. Здесь обговаривается размера оплаты, срок обладания и другие важные моменты.

Если соглашение с момента принятия решения об установлении сервитута не было подписано собственником в течение суток, то это говорит об отказе использования сервитута за плату, значит, соглашение не вступает в законную силу.

При изменении условий сотрудничества обоюдно по решению двух сторон, составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к изначальному документу.

О том, как заключается договор сервитута мы более подробно рассказывали тут.

Видео:Сервитут за пользование участком. Слово юристу. Выпуск 69Скачать

Порядок оплаты по соглашению

В соответствии с соглашением устанавливается свой порядок оплаты, удобный сразу обеим сторонам.

Чаще всего — это ежемесячные взносы в отношении правообладателя.

Однако, при желании сторон оплата может осуществляться:

• раз в квартал;
• раз в полгода;
• раз в год;
• или вперёд на несколько лет.

Всё это обговаривается индивидуально. Однако факт выбора периодичности оплаты в обязательном порядке должен быть зафиксирован вами в соглашении.

Возможно ли оплачивать раз в месяц или нужно одноразово?

В пункте 3 говорится о том, что при составленном заблаговременно соглашении об оплате сервитута, должны быть в обязательном порядке прописаны условия внесения выплат.

Однако, если момент оплаты не прописан, то вся сумма должна быть внесена в депозит нотариуса по месту нахождения используемого участка.

А владелец земельного надела может в любой момент обратиться к нотариусу за средствами.

Однако, если порядок выплат прописан, то все платежи должны осуществляться в строгом соответствии с графиком.

Установлено два варианта, которые предполагают начисление выплат:

1. Единовременной подход. Это значит, что ещё до момента начала эксплуатации, вся сумма должна быть переведена владельцу участка. В случае, если будут возникать непредвиденные траты, придётся делать доплаты. Тоже самое произойдет в случае, если стоимость использования сервитута увеличится.
2. Второй, и как говорят многие законодатели, более выгодный вариант — это ежемесячные платежи. Сумма должна перечисляться на счет обладателя земельного надела раз в месяц в установленный день.

Видео:Как правильно рассчитать площадь дома, зданияСкачать

Как оспорить размер?

Если пользователь сервитута не согласен с установленной оплатой за сервитут, он имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском.

Судебная практика имеет массу решений по данным вопросам. Все они принимаются на основании российского законодательства, с учетом индивидуальных особенностей ситуации.

Частный или государственный сервитут — это объекты которые в некоторых ситуациях могут облагаться установленной соразмерной платой. Это нормальная практика, которая гарантирует взаимовыгодное сотрудничество.

Но если речь идёт о частном сервитуте, помните, что всегда можно договориться, зафиксировав в двухстороннем соглашении выгодное для обеих сторон решение.

Видео:Площадь в Автокаде как посчитать, измерить площадь фигур и штриховокСкачать

Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Посчитайте стоимость сервитута самостоятельно.

Заполните форму чтобы определить стоимость сервитута

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом.

Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

• Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
• Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
• Проведения дренажных работ;
• Проведения исследований;
• Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
• И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

• Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
• Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

• Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
• Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Видео:Просто о сложном. Публичный сервитутСкачать

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

· Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

· Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

· Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

· Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Видео:Как правильно выбрасывать мусор и что с ним происходит дальше?Скачать

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

• земельный участок под комплексом;
• земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
• искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Видео:Что такое "земельный сервитут" | Имею правоСкачать

Как вычисляются координаты сервитута

Сведения о сервитуте в обязательном порядке вносятся в Кадастр, данную задачу выполняет кадастровый инженер. Действия специалистов выстраиваются таким образом:

1. На основания соглашения собственника с заинтересованным лицом производятся обмеры, определяются координаты значащих точек границ сервитута.
2. Создается межевой план обременяемой части земельного участка и акт согласования границ. План изготавливается в виде электронного документа XML в специальной программе, позволяющей считывать и контролировать данные.
3. Инженеры готовят документацию для представления в Росреестр с последующим внесением в Кадастр. За качество и точность работ на всех этапах кадастровые инженеры несут персональную ответственность.

Сервитут на публичной карте Росреестра

Самый надежный способ уточнить границы, статус, наличие обременений и ограничений на земельный участок — запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Любые обременения подлежат государственной регистрации.

Есть второй способ увидеть сервитут – онлайн с помощью публичной карты Росреестра. Она публикуется в открытом доступе, пользование ею совершенно бесплатно. Как это сделать?

На сайте ведомства в разделе «Публичная кадастровая карта» нужно ввести кадастровый номер участка. Если его нет, то ресурс предлагает искать по другим параметрам: условному номеру, ранее присвоенному номеру, адресу объекта. В случае, когда пользователь не знает ни адреса, ни кадастрового номера, остается третий вариант – искать непосредственно на публичной карте по навигации. Найдя нужный участок, кликнуть по нему и система выдаст кадастровый номер.

Этот способ имеет свои минусы. На сайте Росреестра не всегда можно найти актуальные данные, потому что обновление происходит не в режиме online. Не всегда удается также получить точные данные с карты. Поэтому самым надженым вариантом для уточнения статуса земли остается выписка из ЕГРН.

Видео:Револьвер? (Перевал Дятлова: Правда и ложь, вып. 79)Скачать

Основания для установления платы за сервитут

Установление срочного или постоянного сервитута сопровождается присвоением земельному участку (обременяемой части) кадастрового номера и, соответственно, определением кадастровой стоимости объекта. Собственник, у которого выделяется часть земельного надела под сервитут, имеет право по соглашению предоставить доступ на свой участок безвозмездно, а может затребовать плату на законных основаниях.

Стоимость обременяемого недвижимого имущества устанавливается из расчета 1,5% кадастровой стоимости участка земли за каждый год в течение всего срока действия сервитута. Сведения о стоимости земли по кадастру можно уточнить, отправив запрос на получение выписки из Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом.

Если же кадастровая стоимость не зарегистрирована, внесение в госреестр недвижимости данных о сервитуте не требуется. Это не означает, что правообладатель не может требовать компенсации за причиненные убытки и неудобства. В этом случае расчет платы за сервитут делается самими заинтересованными сторонами исходя из нескольких показателей: усредненных цен на землю в регионе, размера ущерба и упущенной выгоды.

Официально оплата сервитута при отсутствии регистрации в ЕГРП рассчитывается по формуле: 1,5% от произведения метража обремененного участка на усредненный удельный показатель цен на земли без установленной категории в данном регионе за каждый год действия сервитута. Данные по удельной стоимости земли можно уточнить в местной администрации.

График внесения платы за сервитут может быть установлен сторонами произвольно (раз в год, частями и т.д.) или в судебной инстанции.

Разъяснения по вопросу наличия НДС в платежах

Видео:публичный и частный сервитутСкачать

Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки

Зачастую собственник может распоряжаться своим имуществом так, как ему захочется. Но случаются ситуации, когда на участок накладываются обременения и ограничения.

Одним из видов управления недвижимым имуществом является установка сервитутов. Подобное обременение не дает собственнику воспользоваться своим наделом в полной мере, потому за него устанавливается оплата.

О том, как рассчитать цену сервитута на земельный участок и что это такое расскажем в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Видео:💲 Экспертиза и оценка сервитута // Оценка платы за сервитутСкачать

Что такое установка соразмерной стоимости земельного участка?

Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах. Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.

В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.

Единовременная и периодическая выплата

Различают два вида оплаты – единовременную и периодическую. Единовременная оплата за сервитут на земельный участок, как следует из названия, выплачивается только один раз.

В зависимости от условий договора, она может производить в начале пользования землей, в момент расторжения договора или в произвольный момент до окончания срока действия сервитута.

Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в какой-то период, который также прописывается в договоре. Это может происходить раз в месяц, раз в неделю или даже каждый день.

Оценка частного и публичного ограничения

Плату по соглашению об установлении сервитута имеет право требовать только сам собственник предоставляемых в пользование земель.

А вот с публичным все сложнее. В частности, оценка здесь являет собой более сложный процесс, так как, в соответствии с ЗК РФ, плата может быть назначена только в том случае, если при пользовании землями возникают значительные неудобства для собственника.

Таким образом, итоговая оценка может быть нулевой или даже отрицательной – если в процессе использования надела собственник не понес никаких убытков и не терпел неудобств.

Владелец участка отказывается заключать договор?

Узнайте, какой есть выход из подобной ситуации!

Видео:Определение размера платы за пользование публичными сервитутомСкачать

Законодательные акты, регулирующие процедуру

Сам факт возможности установки сервитута предусмотрен в статье 274 ГК РФ. В этой же статье, а также в статье 23 ЗК РФ указано, что владелец недвижимости имеет право устанавливать соразмерную плату за сервитут.

Факторы для расчета выплат

Расчет оплаты за сервитут на земельный участок – сложный процесс, включающий в себя много факторов. Этими факторами являются:

1. Доля земельного участка, на которую наложен сервитут.
2. Степень ограничения пользования – насколько использование участка мешает его владельцу.
3. Интенсивность использования – как часто используют участок, насколько часто возникают неудобства для его хозяина.
4. Степень влияния сервитута на проведение манипуляций и сделок с участком – чем она выше, тем больше сервитут мешает проводить некоторые действия с участком.

Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей всех этих факторов. Каждая из этих характеристик разделяется на 5 значений, для этого вводится понятие: дискретный диапазон изменения значения факторов.

При учете влияния каждого из факторов используют шкалу из 5 значений. В зависимости от влияния фактора на землю, его значение может быть от 0 до 100%. Шаг значений равен 25% – то есть всего могут быть получены 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

Теперь давайте рассмотрим, какие значения величин могут быть получены для каждого из факторов.

Доля участка

Доля ЗУ определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с сервитутом. Тогда, применяя процентную шкалу, мы получаем:

• 0%. Выделенная под сервитут площадь участка незначительна, пренебрежимо мала. Например, такое значение означает, что участок используется для прохода людей, когда, например, используется только одна узкая тропинка.
• 25%. Ниже среднего, менее половины от общей площади будет занято иными лицами для своих целей. Чаще всего такое значение получается при выделении определенного объекта на участке – например, водоема, из которого будет производиться забор воды.
• 50%. Половина участка, или около того.
• 75%. Большая, но не вся площадь участка. Подразумевает проведении серьезных полномасштабных работ на всей площади, например, строительство построек, линий коммуникаций и т.д.
• 100%. Весь или практически весь участок используется для заданных целей.

Степень ограничения

Разделяя степень ограничения по шкале, получаем такой результат:

• 0%. Хозяин участка не терпит никаких ограничений, либо они минимальные. Сюда относятся редкие проходы людей по территории участка – из-за их малого масштаба и редкости владелец земли может даже и не замечать, что его территория была использована.
• 25%. Незначительные ограничения. Вовремя использования участка другими людьми, его владелец терпит незначительные неудобства, не приносящие ощутимого дискомфорта. Сюда подходит, например, периодический забор воды из водоемов.
• 50%. Средние неудобства, после установления сервитута собственник не может использовать объект таким же образом, как до установления. Но при этом может использовать любым другим образом. Например, после установки оборудования на водоем собственник более не имеет возможности там купаться, но может производить забор воды и рыбачить.
• 75%. Значительные ограничения, при которых хозяин терпит значительные неудобства. Сюда можно отнести значительную застройку на всей территории сервитутного объекта, после чего его использование крайне затруднено ввиду сложной проходимости.
• 100%. Практически полная или полная невозможность использовать участок так, как он использовался до заключения сервитута. Например, вся площадь объекта была обнесена забором, что сделало невозможным его посещение.

Интенсивность использования

Чем выше интенсивность, тем чаще используется сервитутный объект. По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке.

Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким:

• 0%. Редкое и очень редкое использование участка. Сюда снова подойдет проход людей и проезд техники, если они совершаются эпизодически.
• 25%. Ниже среднего, ограничения возникают достаточно редко и нерегулярно.
• 50%. Средняя степень интенсивности, неудобства происходят нечасто, но регулярно. Например, первую половину дня на объекте идет стройка, которая к вечеру прекращает свою работу.
• 75%. Значение выше среднего, довольно частое и регулярное возникновение неудобств для собственника.
• 100%. Практически постоянное использование объекта, почти полностью отсутствуют моменты, когда для хозяина нет никаких неудобств. Сюда подойдет случай, когда на участке работает круглосуточная стройка.

Степень влияния на распоряжение наделом

Поэтому, выделяют такие случаи:

• 0%. Наличие сервитута никак ее повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток.
• 25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки.
• 50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок.
• 75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок.
• 100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство – практически все потенциальные покупатели решат, что возможные проблемы с этим им не к чему и уйдут к другому продавцу.

Итак, зная распределение каждого фактора в процентном соотношении, можно сделать точное установление платы за сервитут.

Узнайте, на какие участки можно наложить обременение в виде сервитута!

Пример: как рассчитать цену на землю?

Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

При установлении аннуитетных платежей

Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

На каких основаниях происходит изменение стоимости?

Перерасчет происходит в том случае, если изменились значения факторов, влияющих на стоимость сервитута.

Например, интенсивность использования объекта увеличилась, либо появились некоторые иные обстоятельства, из-за которых собственник стал испытывать неудобства в большем размере.

Другой причиной для изменения стоимости за установление сервитута выступает неверное оценивание факторов при первичной установке цены.

Заключение

Используя вышеприведенные примеры, вы с легкостью сможете рассчитать плату за установление сервитута.

Если же у вас появятся любые разногласия с другой стороной сделки, то всегда можно обратиться в суд, который рассмотрит ваш случай и укажет, на чьей стороне истина.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)