что такое доля вакантных площадей (6 видео)

Содержание

Как бизнесу готовиться к росту ставок на складскую недвижимость?
Складская недвижимость дорожает
Бизнес реагирует инвестициями
Что выбрать: аренду или собственные площади?
Тесты в безрисковой среде
Доля вакантных
Что такое норма вакансий?
Понимание ставок на вакансии
Краткий обзор
Анализ доли вакантных площадей в сфере недвижимости
Ключевые выводы
Данные по жилым вакансиям
Инвесторы и вакансии
Нормы вакансий в сфере занятости
JLL внедряет новый индикатор на рынке офисной недвижимости
🎬 Видео

Видео:ЗПИФы коммерческой недвижимости демонстрируют ростСкачать

Как бизнесу готовиться к росту ставок на складскую недвижимость?

Стабильный рост ритейла и динамическое развитие e-commerce канала провоцируют все более высокий спрос на складскую недвижимость и снижение количества вакантных площадей. По данным Knight Frank Research, в первом полугодии 2021 года 40% складских сделок в Московском регионе приходилось именно на сегмент e-commerce. Аналитики Marketbeat Full Edition от Cushman & Wakefield сообщают, что доля вакантных площадей к концу октября 2021 упала до показателя менее 1%. В связи со сложившейся ситуацией растут арендные ставки.

Как уже сегодня бизнесу действовать в условиях, которые диктует рынок складской недвижимости, рассказывает Татьяна Ваганова, эксперт направления Supply Chain Design ГК «КОРУС Консалтинг».

Видео:Доли в недвижимости, в чём ограничения прав и что с ними делать?Скачать

Складская недвижимость дорожает

К середине 2021 года средняя ставка аренды на склады класса «А» в Московской области выросла на 5% за год – до 4 150 рублей за квадратный метр. Стоимость аренды в совершенно новом объекте, который будет строиться под конкретного клиента, так называемый build-to-suite, может достигать уже 5 000 рублей за квадратный метр в год. Для некоторых локаций Москвы и Санкт-Петербурга рост и вовсе достиг 40%. Стоит отметить, что эта тенденция затронула и другие регионы.

У повышения ставок есть две основные причины: во-первых, рост цен на строительные материалы – только за первое полугодие он составил 25–30%. Во-вторых, рост зарплат строительных и складских рабочих на фоне нехватки трудовых ресурсов около 20–25%. Предпосылок к тому, что цены откатятся назад, пока нет.

Провайдеры складских услуг и инвесторы вынуждены поднимать цены для выхода на целевой уровень рентабельности. Новые помещения предлагаются уже по выросшим тарифам, и цены на старые склады после завершения сроков действующих контрактов тоже будут подниматься до среднерыночных.

По прогнозам экспертов, ставки на рынке складской недвижимости на начало 2022 года вырастут существенно – от 10 до 30 % по отношению к уровню середины текущего года, и этот тренд роста сохранится до 2023–2024 года.

Видео:Что происходит на рынке коммерческой недвижимости. Итоги 2020 и прогноз на 2021 год.Скачать

Бизнес реагирует инвестициями

Рост ставок заставляет бизнес принимать быстрые взвешенные решения и не откладывать вопросы об инвестициях на расширение складских площадей или на изменение самой структуры логистической сети. Любые промедления будут ослаблять конкурентные позиции и стоить внушительных затрат.

Опыт крупных розничных сетей в устойчивых регионах присутствия демонстрирует, что инвестирование в создание собственной складской инфраструктуры – это независимость от текущей ситуации, фора на несколько шагов впереди по сравнению с конкурентами. Например, X5 Group и «Магнит» имеют собственные склады во многих регионах, что обеспечивает компаниям более низкий уровень затрат на складскую логистику в текущих рыночных условиях.

Очевидные преимущества строительства собственных складов – контроль и гарантия стабильности уровня складских затрат, конкурентное преимущество на растущих ставках аренды. Поэтому ритейлеры продолжают строить склады: в 2021 году новые объекты анонсировали такие компании как «Комус», «Fix Price», «Сад-Гигант», «К-Флекс», «Юникосметик», «Почта России».

Для компаний, вступающих в договорные отношения аренды, оптимальным решением могут стать долгосрочные условия сотрудничества с прозрачной и фиксированной системой индексации ставок, так называемый openbook. Это может застраховать их от поднятия цен в одностороннем порядке.

Фото: Petinov Sergey Mihilovich/shutterstock

Видео:Вы опоздали! Продать квартиру не удастся. Михаил Делягин и рынок недвижимости 2024. Льготная ипотекаСкачать

Что выбрать: аренду или собственные площади?

Что выгоднее – строить собственные склады, арендовать или пользоваться услугами 3PL-операторов? Это очень непростой вопрос, а ответ на него не самый очевидный. Для выбора решения необходимо провести глубокий анализ имеющейся инфраструктуры с учетом стратегии компании.

Выбирая между решением о строительстве и долгосрочной аренде, бизнесу нужно ответить на вопросы:

Как изменится спрос на его товары на стратегическом горизонте 5–7 лет? Если предполагаете рост, то в каких каналах продаж, и каким он будет в каждом регионе по отдельности?

Какие имеются планы по расширению/сокращению торговой сети, каналов реализации, клиентской базы, ассортимента?

Какой ассортимент будет храниться на складе?

Каких клиентов (сгруппированных по каналу продаж, географии и другим критериями) будет обеспечивать склад ?

Будет ли выбранная для склада локация и его конфигурация актуальны на весь период срока окупаемости решения?

Какие льготы можно получить при инвестировании в строительство объекта в том или ином регионе?

Какой будет долговая нагрузка предприятия в случае принятия решения об инвестициях в строительство собственного склада?

Ответы на эти вопросы не универсальны, их стоит рассматривать в контексте конкретной компании. Опираясь на них, а также на долгосрочные и краткосрочные планы, бизнес может принять решение о наиболее эффективном, доступном и менее рискованном способе развития своей складской инфраструктуры.

Видео:Индекс неравномерности вакантностиСкачать

Тесты в безрисковой среде

Ситуация на рынке быстро меняется, и ритейлеры, производители, компании e-commerce вынуждены оперативно корректировать планы стратегического развития. Бизнесу придется быстро решать – отказываться ли от действующих договоров аренды, менять ли проекты открытия новых складов или магазинов. Уже сейчас понятно, что каждая ошибка обойдется дорого.

Перед принятием решения стоит провести экономический расчет всех возможных вариантов. Некоторые компании выполняют его на основании вопросов, которые описаны выше, вручную – используя совсем несложные математические формулы в Excel. Но для крупного бизнеса такое решение не подойдет, здесь для оценки гипотез лучше использовать специальные инструменты, например – математическое моделирование. Оно позволяет в безрисковой среде просчитать все возможные комбинации логистических цепочек, и выбрать наиболее эффективные.

Например, компания «Магнит» разработала оптимизационную математическую модель на базе промышленного решения. Цифровой двойник цепочек поставок позволил торговой сети ответить на следующие вопросы:

Какое оптимальное количество складов потребуется для удовлетворения покупательского спроса на горизонте 5–7 лет, и где они должны быть расположены?

Какой размер капитальных затрат необходим и каким будет срок их окупаемости?

Какие зоны какой площади должны быть в каждом из новых складов, а также как их трансформировать на уже существующих складах?

Как должна выглядеть и меняться оптимальная конфигурация и структура цепочки поставок от года к году?

Какова стоимость каждого из уникальных сценариев развития компании, и какой из них является оптимальным с точки зрения логистических затрат?

Реализация этой стратегии позволила «Магниту» за два года снизить операционные затраты на логистику до 5%, а потенциальный эффект в течение последующих 5 лет может достигнуть 10%.

Другой пример: компания «Яндекс» в 2018 году с помощью математического моделирования определила для сервиса «Беру» (сегодня – «Яндекс.Маркет») оптимальную стратегию развития цепочек поставок на горизонт 5 лет.

Компания при помощи цифрового двойника просчитала оптимальные локации для открытия собственных фулфилмент-центров и их зоны покрытия. Сегодня многие из этих объектов располагаются именно в тех географических точках, которые были рекомендованы, и эффективно работают спустя 4 года.

Один из ключевых вопросов логистики сегодня – это использовать сторонние услуги или обходиться исключительно собственными мощностями. Есть и третий вариант – комбинировать то и другое. Любое решение влечет за собой большие инвестиции, главное – заранее оценить все сценарии и выбрать максимально эффективный вариант.

Видео:Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как живут торговые центры?Скачать

Доля вакантных

Опубликовано 10.06.2021 · Обновлено 12.06.2021

Видео:Торговая недвижимость в кризис: жив ли рынок стрит-ритейла, инвестировать в недвижимость или нет?Скачать

Что такое норма вакансий?

Доля вакантных площадей – это процент всех доступных единиц в арендуемой собственности, такой как отель или жилой комплекс, которые свободны или незаняты в определенное время.

Доля вакантных площадей противоположна коэффициенту заполняемости, который представляет собой процент занятых единиц арендуемой недвижимости. Высокий уровень вакантных площадей указывает на то, что недвижимость плохо сдается в аренду, в то время как низкий уровень вакансий может указывать на высокие продажи аренды.

Помимо использования для анализа недвижимости, показатели вакансий также могут применяться к сектору занятости.

Видео:Как посчитать доходность недвижимостиСкачать

Понимание ставок на вакансии

Доля вакантных площадей является очень важным фактором для владельцев недвижимости, потому что они рассказывают им, как работают их здания по сравнению с уровнем вакантных площадей в районе. Эти ставки также являются экономическими индикаторами, поскольку они рисуют портрет общих рыночных условий.

В сфере недвижимости доля вакантных площадей чаще всего представляет собой единицы, которые свободны и готовы к сдаче в аренду, единицы, которые были отключены при выходе арендатора, и единицы, которые в настоящее время не могут быть сданы в аренду, потому что они нуждаются в ремонте или обновлении. Низкий уровень вакантных площадей считается положительным, потому что обычно означает, что люди хотят жить в определенном районе или здании, в то время как более высокий уровень означает обратное.

Краткий обзор

Низкий уровень вакантных площадей означает, что занятых единиц больше, в то время как высокий уровень вакантных площадей указывает на то, что люди не хотят жить в определенном здании или районе.

Ставка рассчитывается путем умножения количества свободных единиц на 100 и деления полученного результата на общее количество единиц. Доля вакантных площадей и заполняемости должна составлять в сумме 100%. Таким образом, если в многоквартирном доме 300 квартир, а 30 квартир пустуют, это означает, что доля вакантных площадей составляет 10%.

Для эффективного использования показатель вакантности одного объекта недвижимости следует использовать для сравнения с аналогичным. Если ставить коммерческое офисное здание рядом с трехэтажным жилым комплексом, это не совсем справедливое сравнение. Точно так же могут быть разные факторы, влияющие на уровень вакантных площадей для небольшого и крупного города, поэтому эти две области могут не подходить для сравнения вместе.

Видео:Типы коммерческой недвижимости и куда стоит инвестировать | Выжимка из прямого эфира 12.01.2023Скачать

Анализ доли вакантных площадей в сфере недвижимости

Владелец недвижимости может использовать показатель вакантности в качестве аналитического показателя. Изменения в процентном соотношении свободных единиц и занятых единиц, продолжительности времени, в течение которого занятые единицы остаются активными, или другие условия аренды могут дать представление о том, насколько конкурентоспособным владелец собственности сделал собственность. Если владелец недвижимости взимает значительно больше или меньше, чем остальная часть рынка аренды, это может отразиться на общем уровне вакансий. Он также может предоставить информацию о влиянии изменения цен или рекламы на заполняемость квартир.

В то время как доля вакантных площадей обычно используется для оценки эффективности отдельного объекта недвижимости, например, отеля, отслеживающего ее ночной уровень вакантности, совокупные показатели вакантности также используются в качестве экономических показателей общего состояния рынка недвижимости. Многие фирмы, обслуживающие сектор коммерческой недвижимости, измеряют силу отрасли в целом, используя такие показатели, как уровень вакантных площадей, арендные ставки и строительная деятельность.

В мае 2019 года компания по продаже недвижимости Jones Lang LaSalle сообщила, что рынок недвижимости США продолжает сохранять стабильные тенденции с 2018 года, при этом уровень вакантных площадей близок к историческим минимумам. Согласно отчету, вакантность офисного рынка в первом квартале составила около 5%. В прошлом году компания прогнозировала бум девелопмента, который превысит рост заполняемости, несмотря на высокий общий спрос на рынке офисной недвижимости страны. Среди крупнейших мегаполисов страны рынок офисной недвижимости Сан-Франциско имел самый низкий уровень вакантных площадей в 2018 году, согласно данным, всего 8,1%. В то же время в округе Вестчестер Нью-Йорка зафиксирован самый высокий уровень вакантных площадей – 24,9%.

Ключевые выводы

Доля вакантных площадей – это процент всех имеющихся единиц арендуемой недвижимости, которые свободны или незаняты в определенный момент времени.
Доля вакантных площадей может быть результатом того, что незанятые квартиры готовы к сдаче в аренду, или единицы, которые в настоящее время не сдаются в аренду из-за небрежного отношения.
Инвесторы могут использовать процент вакантных площадей для определения стоимости потенциальных инвестиций, сравнивая их с сопоставимой недвижимостью.
Бюро переписи населения США собирает данные о вакантных жилых площадях каждый квартал.

Видео:Как законно лишить собственника доли в квартире ?Скачать

Данные по жилым вакансиям

бюро сообщило о национальном уровне вакантных площадей на уровне 7% для сдачи в аренду, в то время как уровень вакантных площадей домовладельцев составил 1,4% в первом квартале года.

Оба показателя оставались достаточно устойчивыми в последние годы после падения с рекордных максимумов, достигнутых во время жилищного кризиса в США, когда количество вакансий для сдачи в аренду достигло 11,1% в 2009 году, а количество вакансий домовладельцев – 2,9% в 2008 году.

Бюро переписи населения США также собирает данные для ежеквартального отчета о ценах на аренду и информации о собственности. Подобно данным по рынкам коммерческой недвижимости, эта информация может использоваться – в сочетании с другой информацией – для определения состояния рынка жилой недвижимости в стране путем изучения изменений количества доступных единиц и средних цен на доступные или занятые единицы..

Видео:Математика 3 класс (Урок№32 - Доли. Образование и сравнение долей.)Скачать

Инвесторы и вакансии

Как отмечалось выше, уровень вакантных площадей играет большую роль в бизнесе и может помочь инвесторам определить, делают ли они хороший шаг, вкладывая деньги в определенные сделки с недвижимостью.

Например, кто-то, рассматривающий большой многоквартирный комплекс в качестве инвестиции, может захотеть проверить уровень вакантности в здании перед подписанием контракта. Сравнивая уровень вакантных площадей в этом здании с другими сопоставимыми объектами в этом районе, инвестор может определить его эффективность и решить, стоит ли его покупать.

Видео:Цены на офисную недвижимость 2018. Анализ и прогноз от Knight FrankСкачать

Нормы вакансий в сфере занятости

При приеме на работу показатель вакантности применяется к количеству открытых вакансий, имеющихся в компании в настоящее время, по сравнению с общим количеством вакансий, доступных по всей компании. Другими словами, процент вакансий, связанных с занятостью, может указывать на долю должностей, которые компания выделила для выполнения определенных обязанностей, в которых в настоящее время не работает сотрудник.

В отношении других показателей занятости, таких как текучесть кадров или продолжительность жизни сотрудников, доля вакансий может указывать на то, насколько успешна компания в рекламе и заполнении открытых вакансий и удержании нынешних сотрудников.

Видео:Математика 3 класс (Урок№34 - Задачи на нахождение доли числа и числа по его доле.)Скачать

JLL внедряет новый индикатор на рынке офисной недвижимости

Индекс неравномерности вакантности позволяет оценить, на чьей стороне – арендатора или арендодателя – находится рынок

Москва, Санкт-Петербург, Киев, 05 апреля 2019 года – Компания JLL разработала новый индикатор рынка недвижимости – индекс неравномерности вакантности. Он отражает, как именно распределены свободные площади, на чьей стороне находится сейчас рынок и стоит ли ждать скорого изменения практики рынка. Индекс показывает, что сегодня основные рынки трех столиц – Москвы, Санкт-Петербурга и Киева – на стороне арендодателя.

Кто диктует условия на рынке – арендатор или арендодатель – один из наиболее часто задаваемых вопросов. Соотношение баланса сил играет определяющую роль при переговорах о договоре аренды. До сих пор при ответе на этот вопрос аналитики приводили данные по доле свободных площадей или динамике ставок аренды.

«Однако использование такого показателя, как доля свободных площадей, не всегда позволяет точно отразить ситуацию на рынке, – замечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Рыночная сила арендатора зависит не только от общего объема свободных площадей, но и от количества бизнес-центров, в которых есть пустующие офисы. Например, наличие офисных блоков по 500 кв. м в десяти разных объектах дает арендатору десять альтернатив, тогда как свободные 5 тыс. кв. м в одном БЦ – лишь одну. При этом в обоих случаях общий объем вакантных площадей одинаков».

Динамика вакантности и ставок аренды также не всегда соответствует происходящим изменениям:

• В середине 2017 года доля вакантных площадей в Санкт-Петербурге выросла, однако позиция арендодателей при этом усиливалась. Это произошло из-за ввода нескольких крупных и не заполненных на этапе строительства комплексов, тогда как в уже работавших бизнес-центрах свободных площадей становилось все меньше.

• В начале 2015 года на офисном рынке Киева началось сокращение вакантности вследствие заполнения пустующих объектов после существенного снижения арендных ставок. Тем не менее рыночная сила арендаторов в течение 2015 года продолжала усиливаться, а арендные ставки снижались до конца года.

Аналитики JLL разработали индекс неравномерности вакантности, который отражает, как именно распределены свободные площади по объектам, и более точно определяет состояние рынка по сравнению с уже привычными индикаторами. При его расчете был использован подход, предложенный итальянским социологом Коррадо Джини для оценки степени экономического неравенства; он иллюстрируется с помощью кривой Лоренца распределения анализируемого показателя.

Динамика кривой Лоренца для офисных рынков Центрального делового района Москвы, Санкт-Петербурга и Киева приведена по ссылкам.

Подсчитанный аналогичным способом на основании свободных площадей на рынке недвижимости индекс неравномерности вакантности также варьируется от 0 до 1. Чем меньше значение индекса, тем более равномерно распределены свободные площади, что при прочих равных условиях означает больший выбор помещений, доступных для аренды, и в большей степени характерно для рынка арендатора.

Методология подсчета индекса неравномерности вакантности

Источник: JLL

«Естественно, что такой индекс достигает наибольших значений, когда свободных площадей почти нет, а наименьших – в периоды рецессии, когда спрос ограничен, а собственники помещений конкурируют за клиентов. Анализ офисных рынков Москвы, Петербурга и Киева показывает, что есть определенные численные характеристики индекса, которые характеризуют баланс рынка. Так, при значениях индекса ниже 0,6 рынок находится на стороне арендатора. Если более 0,7 – на стороне арендодателя. В настоящий момент индекс равен 0,81 в Петербурге, 0,73 в ЦДР Москвы, 0,77 в Киеве, то есть все три рынка находятся на стороне арендодателя», — говорит Владислав Фадеев.

При этом значение индекса может значительно отличаться на субрынках, что позволяет наглядно демонстрировать различия в конкурентной ситуации в отдельных районах. В большей степени такая ситуация характерна для крупных рынков, например, для Москвы, когда рыночная сила арендодателя в центре города отличается от нее за пределами ТТК.

Применение на практике

Еще более интересные выводы можно сделать, если смотреть на совместную динамику индекса неравномерности вакантности и доли свободных площадей.

«Если оба показателя растут, то общее количество свободных площадей становится больше, но они менее равномерно распределены. Это происходит в случае, когда количество крупных свободных блоков увеличивается, а небольших уменьшается. Для арендатора это означает возможность получения повышенного дисконта при аренде больших блоков, для арендодателя – целесообразность ориентации на малые и средние компании, – объясняет Владислав Фадеев. – Если же оба показателя снижаются, то увеличивается возможность аренды небольших блоков, тогда как крупных помещений становится меньше. Остальные два случая показывают устойчивое движение рынка в одну из сторон».

Комбинация индикаторов

Источник: JLL

Данный индекс компания JLL будет использовать в своих регулярных аналитических отчетах для того, чтобы предоставлять еще более точную информацию о рынке.

JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. Мы реализуем новый подход к недвижимости, формируя пространства и неограниченные возможности для достижения самых смелых целей. Следуя этому подходу, мы сегодня создаем лучшее завтра для наших клиентов, сотрудников и общества в целом. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; выручка в 2018 году составила 16,3 млрд долл. Компания JLL объединяет свыше 90 тыс. сотрудников в более чем 80 странах мира (по данным на 31 декабря 2018 года). JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated.

В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. Российская команда JLL отмечена престижными наградами, включая премию «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва в 2004, 2006-2017 годах, «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, а также «Лучшая консалтинговая компания на рынке недвижимости России» по версии Euromoney Real Estate Awards в 2014-2018 годах.